Från ett eftersatt hus till en ekonomisk fullträff. Det handlar om Brf Lingonet på
Hornsgatan i Stockholm som lyckades få med föreningen på en 70 miljoners
omvandlingsresa. Det har varit tufft men med hjälp av externa konsulter har de
snart nått målet – att halvera sina energikostnader.
–När vi köpte huset var det i väldigt dåligt skick. Det har vi hanterat och gjort enorma investeringar i fastigheten. Vi har varit noggranna och arbetat metodiskt tillsammans med konsulter och gett ständig information till medlemmarna berättar Johan Tangen, kassör i föreningen.
Fastigheten består av tre föreningar med 116 lägenheter med tomträtt i området
Drakenberg på Söder. Föreningen köpte fastigheten, med eftersatt underhåll sedan många decennier tillbaka, av Svenska Bostäder år 2009. Styrelsen bestämde tidigt att de måste sköta fastigheten så professionellt de kan. ”Inte tro att vi förstår allt själva”, menar Johan.
Många föreningar kanske har ett berg av åtgärder framför sig. Hur får man med sig medlemmarna i föreningar där nya planer och stora investeringar ska göras?
–Vi var väldigt noggranna med att titta på exakt vad vi måste göra och sedan säga exakt som det är till folk. Vi hade flera informationsmöten och skickade också ut informationsbrev. Vi planerade långt i förväg men visst var det otroligt jobbigt för en del av de boende att flytta under den period vi bytte fasad, fönster, slitytor och fronterna på
alla balkonger. De flesta åtgärderna gjordes samtidigt på dagtid under 3–4 månader, då de flesta är på jobbet. Det krävdes ibland både evakueringar och ersättningslägenheter.
–De som var minst benägna att klaga och de mest stryktåliga var de äldre och pensionärerna. Vi försökte göra mycket under sommaren när många är bortresta eller kanske har möjlighet till annat boende. Vi förklarade för berörda att vi inte hade något annat alternativ.
Ungefär hur många miljoner har ni satsat under åren 2010-2021?
–Gissningsvis handlar det om 65–70 miljoner. Anledningen till att vi har haft råd till detta var framförallt den extremt låga räntan.
Vad har varit de största utmaningarna, vad har varit tuffast?
–Tuffast är att när man har genomfört en stor åtgärd, sedan får alla i föreningen vila litegrann och sedan måste man utmana medlemmarna igen ”jag är ledsen men vi
måste även göra den här grejen”. Det handlade om att byta hissar och med tanke på de äldre, rullstolsbundna eller de med rullator hur ska de komma upp och ner? Problemet med en fastighet är att den är extremt nära den som bor där så varje insats man gör blir alltid en påverkan på deras privatliv. Kan du ge några råd till andra föreningar? Vad är extra viktigt närvi nu går mot en vargavinter?
–Jag skulle sätta mig ner med den ekonomiska förvaltaren och ta fram en genomarbetad budget så man verkligen har koll på varenda kostnad och var den kommer ifrån. Se över alla avtal för det finns mycket pengar att tjäna eller spara beroende på hur man är lagd. Det är väl spara man gör när man omförhandlar avtal.
Vad är kvar att göra i er förening?
–Solceller, när vi tittade på solceller första gången var effekten så låg att det inte var värt det och då var det 50 års avskrivning. Nästa gång vi gjorde en undersökning var det 25 år och jag kan gissa att nu börjar vi närma oss 10 år och då börjar det bli värt för oss.
Om du sammanfattar de här tio år när ni har gjort energibesparande åtgärder. Vad har ni gjort?
Vad har ni sparat ungefär?
–Vi förbrukar 50 procent mindre energi genom bytet av fönster och fasad. Vår
konsult mätte med värmekamera innan och efter. Fönstren läckte tidigare nu syns ingenting i kameran.
Pengamässigt tog vi bara 20 miljoner extra i lån resten gick på vårt kassaflöde och sålda lägenheter. Nu har vi börjat amortera av också. Vi går lägre ner i skuld hela tiden. När vi gjorde om p-platserna såg vi till att vi fick några extra men vi bytte också parkeringsbolag och våra intäkter ökade i samband med bytet. Resten av gatan har ett annat p-bolag.
Vad har varit lönsammast vad gäller sparandet?
–Bergvärmen utan tvekan. Innan betalade vi 1,4 miljoner för fjärrvärme, nu ligger vi på 400 000 kr. Trots alla höjningar så det är en fantastisk besparing både penga- och resursmässigt. Bergvärmen tas från berget på bakgården. Värmebehovet är mindre
och det är så varmt att det kan upplevas som om luften ligger stilla i lägenheterna
på vintrarna. De boende måste ibland öppna och vädra ut. Det är helt enkelt
väldigt bra gjort.
Ni förstod tidigt att ta in externa projektledare/konsulter som kan upphandling och har översyn på alla avtal och underlag?
–I stället för att plocka in en entreprenör som ska åtgärda bristerna så tog vi in en extern projektledare som stod på vår sida. Den personen har varit nyckeln till att vi
kunde sköta det professionellt, säger Johan. Jag har inte kompetens att bedöma vad, när och hur det ska åtgärdas. Jag är kock och jobbar med marknadsföring inte fastigheter.
– Vi gjorde exempelvis en relining för ett par år sedan men från början blev vi rekommenderade att göra ett stambyte, sedan visade det sig att det bara var avloppsrören som det var problem med. Kopparrören hade lång livslängd kvar och då beslutade vi att göra en relining som har 25 års livslängd till. Då skjuter vi på den större investeringen, det var ett medvetet val.
De var noggranna, plockade ut rörbitar, skickade på analys, tittade i mikroskop. Styrelsen fick en metallurgisk undersökning av rörens skick för att få ett adekvat underlag och inte
bara lyssna på vad konsulterna sa.
–Den första rekommendationen var att ”byt ut allt det här” och det kommer att kosta 55 miljoner, ok sedan tillkommer alla hundratals badrum som ska göras om i alla lägenheter
och hur ska vi kunna motivera detta? Då måste vi verkligen veta att det är det enda valet vi har. En i styrelsen var teknisk kunnig och rören filmades och de kontaktade en projektledare på Borätt Forum projekt för att ta nästa steg. Han rekommenderade en kombinationsinvestering.
–Den dyraste investeringen blev ett ”energipaket” för vi skulle ändå byta fasad som började krackelera och trilla ned och var farlig för folk. Samtidigt valde vi också att tilläggsisolera delar och byta ut alla fönster till energifönster, vi bytte dörrarna till alla loftgångar som läckte mindre energi och i samband med det gjorde vi också om radiatorsystemet och installerade bergvärme.
Vårt tema på tidningen är ”Överlevnad” nu är det kris på alla håll och kanter. Vad känner ni för detta?
Är ni rustade för de närmaste åren?
–För oss innebär det högre räntor. Vi kanske kommer att landa på tre procent. Vilket innebär en ökad kostnad, kanske ska vi amortera för våra 20 miljoner kr men samtidig kan man räkna på nya energieffektiviseringar. Det största problemet är lokalhyresgästerna, det vill säga om vi tappar de intäkterna. Att försöka hitta nya hyresgäster i en brinnande lågkonjunktur – det är verkligen en utmaning, avslutar Johan.
