Äntligen dags att flytta in i de fräscha nyproducerade lägenheterna! Under byggtiden har bostadsrättsföreningen styrts av en byggstyrelse som ska bevaka att bygget håller hög kvalitet. Men har byggstyrelsen verkligen kunnat bevaka föreningens intressen? Den nya styrelsen behöver vara vaksam.
Överlämningsstämman är det första tillfället då den medlemsvalda styrelsen får tillgång
till allt material som rör fastigheten. Bostadsrättsföreningen lyder under lagen om ekonomisk förening och den stadgar att det bara är den som ingår i styrelsen som har tillgång till materialet. Eventuellt framtida styrelseledamöter brukar alltså inte se handlingarna. Som lagen är skriven har de som ska bo i huset inte insyn under byggprocessen. Men visst går det att få span på bygglovshandlingar på Stadsbyggnadskontoret för den som vill.
– Det händer att bygglovshandlingar begärs ut från kommunen under byggtiden av olika intressenter, säger Björn Snellman, driftschef hos fastighetsutvecklaren Qressida.
Men han rekommenderar att bygglovshandlingarna hanteras med en viss försiktighet. De kan vara svårtolkade för den som inte har vana att läsa sådana. Större eller mindre förändringar sker regelmässigt under byggtiden.
– Det som är mest relevant att ta del av är relationsritningarna – alltså de ritningar som visar hur det färdiga huset är byggt. Den som ska äga och förvalta byggnaden behöver ha möjlighet att slå upp var el- och rördragningar är gjorda.
Qressida är ett mindre fastighetsbolag som handlar upp byggnationen av bygg-entreprenören. Som upphandlande part har Qressida bildat byggstyrelse i ett projekt som nyligen överlämnades till den medlemsvalda styrelsen. Han förklarar att när den medlemsvalda styrelsen är på plats och har konstituerat sig så övergår det legala ansvaret till den styrelsen. Styrelsen registreras hos bolagsverket och får tillgång till bankkonton. Men föreningen är uppe och går redan innan den medlemsvalda styrelsen är på plats. Ekonomisk förvaltare är upphandlad.
I den bästa av världar har byggstyrelsen agerat som om de själva skulle bo i huset. De har haft tät dialog med byggaren och ställt hårda krav på att allt arbete ska utföras korrekt och dokumenteras väl. Alla besiktningar ska självklart utföras på plats under processen och inte vara en pappersprodukt som fyllts i för att det ska se formellt riktigt ut. Men så ser verkligheten inte alltid ut. Det finns en tradition av att byggstyrelser mest består av anställda i byggföretaget. I sådana fall uppstår lätt jävsituationer. På Borätt forum möter vi ofta föreningar i nyproduktion där byggstyrelsen lämnat ett arv av långa oförmånliga avtal
och byggfel som en vaken byggstyrelse aldrig borde ha släppt igenom.
Krister Haglund är byggkonsult och besiktningsman. Han sitter i ett tiotal byggstyrelser åt gången och följer byggprocesserna. Han menar att många byggföretag i dag utser byggstyrelser som är helt fristående från byggentreprenören och som har en bredd i kompetensen. Han framhåller att den som sitter i en byggstyrelse sitter där som privatperson, inte som företrädare för ett företag, och kan inte samtidigt ha uppdrag för byggentreprenören. Byggentreprenören står ofta för styrelseförsäkringen.
Visst betonar han oberoendet men han säger också att en svårighet med att sitta i en byggstyrelse är att byggentreprenören ibland har svårt att se byggstyrelsen som en
beställare, en aktiv motpart som företräder de framtida boendes intressen. Risken att en aldrig så kvalificerad byggstyrelse blir överkörd är fortsatt stor. Det gäller alltså för den nya styrelsen att vara vaksam.
Thomas Lindman, kassör i bostadsrättsföreningen Gåshaga Pirar på Lidingö råder den nybildade föreningen att vara mycket noga med hur man tar emot och förvaltar det som lämnas över av byggstyrelsen.
– Allt material ska vara tillgängligt digitalt, och det ska finnas i en styrelsemail, som endast den aktuella styrelsen har tillgång till. Handlingar får aldrig hamna i ordförandes privata mail, säger han.
Alla avtal, bygglovshandlingar, ritningar, besiktningsprotokoll och all korrespondens kring eventuella byggfel, besiktningar, garantier, allt detta är föreningens egendom, och måste finnas tillgängligt för kommande styrelser i decennier framåt.
