AnnonsMiele

För låga avskrivningar rullar problemen framåt i tiden

28 jan 2024

En bostadsrättsförening har kostnader för drift, slitage och kapital. Det förstnämnda och det sistnämnda är sällan ett problem för styrelsen att budgetera. Att uppskatta slitagekostnaden i en bostadsrättsförening är betydligt svårare.

Ett bra första steg är att se till att bostadsrättsföreningen använder sig av en redovisningsmetod som kallas för K3 (Komponent-avskrivning 3). K3 är en redovisningsmetod som innebär att bostadsrättsföreningens byggnadskomponenter skrivs av enligt uppskattad ekonomisk livslängd och att bokföringen har en kontoplan med de olika byggnadskomponenterna.

Arturo Arques,Swedbank och sparbankernas privatekonom[/caption]

Har föreningen till exempel en bergvärmepump med ett anskaffningsvärde på 200 000 kronor och en uppskattad ekonomisk livslängd på 20 år skrivs bergvärmepumpen av med 200 000 kronor dividerat med 20 år, det vill säga med 10 000 kronor varje år. Efter 20 år är bergvärmepumpen avskriven och bokförd till 0 kronor när den utrangeras. Med utrangeras menas att bergvärmepumpen tas bort från bokföringen. Eftersom bergvärmepumpen är fullt avskriven efter 20 år blir det ingen resultatpåverkande effekt det året när bergvärmepumpen tas bort från bokföringen.

Men om bostadsrättsföreningen skriver av bergvärmepumpen på 100 år innebär det att avskrivningarna varje år uppgår till 2 000 kronor och efter 20 år, då bergvärmepumpen ska utrangeras, fortfarande är bokförd till 160 000 kronor. Effekten blir då att föreningens resultat belastas med en kostnad på 160 000 kronor när bergvärmepumpen tas bort från bokföringen. Att ha för långa avskrivningstider (för låga avskrivningar) syns med andra ord först den dagen byggnadskomponenten tas bort ur bokföreningen.

Idag är problemet att över hälften av alla bostadsrättsföreningarna går med underskott, har för långa avskrivningstider och inte tar hänsyn till återanskaffningskostnaden. Lek med tanken att nyss nämnda bergvärmepump skatt återanskaffas efter 20 år till 400 000 kronor. En bostadsrättsförening som inte avsatt pengar till framtida renoveringar och återanskaffning av nya byggnadskomponenter och haft för långa avskrivningstider bygger upp stora framtida upplåningsbehov. Om bostadsrättsföreningens medlemmar ska kunna belåna sina bostadsrätter till 85 procent kan föreningen inte ha en belåningsgrad högre än 20 till 25 procent. Det betyder i praktiken att framtida renoveringar och återanskaffning av byggnadskomponenter måste finansieras till 75 till 80 procent av egna medel (årsavgifter, hyresintäkter eller andra intäkter).

Äger bostadsrättsföreningen marken sjunker behovet av egna medel till ca 60 procent av anskaffningskostnaden. I ovanstående exempel skulle föreningen, om den äger marken, utöver avskrivningar på 10 000 per år behöva avsätta (spara) 2 000 kronor per år till en yttre reparationsfond. Det motsvarar 1 procent av anskaffningsvärdet på bergvärmepumpen. Hur många bostadsrättsföreningar tänker på detta? Inte så många men glädjande nog allt fler. För de föreningar som tänker långsiktigt, tar ansvar för föreningens verkliga kostnader kommer med tiden att belöna sina medlemmar med de lägsta årsavgifterna och högsta marknadspriserna på bostadsrätterna.

Det är i min värld att vilja föreningens bästa. Att ha för låga avskrivningar (för långa avskrivningstider), driva föreningen med underskott och inte spara till tillräckligt till framtida renoveringar och återanskaffning av framtida byggnadskomponenter är inte förenligt med föreningens bästa och bryter mot självkostnadsprincipen. De senaste tidens ränteuppgångar och höga inflation har satt fingret på problemet med systematiska underskott och ett för lågt sparande. Förhoppningsvis använder vi de nya insikterna till att rätta till denna misshushållning med bostadsrättföreningarnas resurser.

Föregående artikel Grannarna delar på rum och verktyg
Nästa artikel Ett träd som flyttas ofta slår inte rot

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här