Hög inflation, stigande bolåneräntor och en fallande börs. Hushållen deppar och för många bostadsrättsföreningar väntar allt högre el- och uppvärmningskostnader. Det handlar inte bara om driftkostnader, nyproduktion drabbas förmodligen också av högre kapitalkostnader.
Det har väl knappast undgått någon att vi alla står inför stora utmaningar i vinter. Hög inflation och stigande bolåneräntor gräver djupa hål i hushållens plånböcker. Börsen har fallit med mer än 20 procent och bostadspriserna har sjunkit i genomsnitt med sju procent men väntas falla mellan 15 och 20 procent jämfört med toppnoteringarna i början av året. Tillgångar på över 1 000 miljarder har gått upp i rök i form av lägre aktiekurser och lägre bostadspriser. Det är inte konstigt att hushållen deppar och att synen på den egna ekonomin är rekordlåg. För många bostadsrättsföreningar väntar också stora utmaningar.
Höga kostnader för till exempel el- och uppvärmning äter i snabb takt upp kassan och föreningens likviditet. För nyproducerade bostadsrättsföreningar kan det bli frågan om en dubbelsmäll. För utöver högre driftkostnader väntar nu betydligt högre kapitalkostnader. Många nya bostadsrättsföreningar har en skuldsättning på 12 000 till 16 000 kronor per kvadratmeter boyta. Stiger räntan med två procentenheter betyder det för en lägenhet på 75 kvadratmeter boyta 1 500 till 2 000 kronor mer i månaden i högre månadsavgift. Med en inflation på tio procent stiger driftkostnaderna i snitt med 300 kronor för en lägenhet på 75 kvadratmeter boyta.
Hårda tider väntar för många föreningar, inte minst för de föreningar som under lång tid gått med stora systematiska underskott. Det styrelser lätt missar är att inflationen på många av föreningens byggnadskomponenter varit betydligt högre under lång tid jämfört med konsumentprisindex. De senaste året har armeringsstål stigit med över 100 procent, järn och stål med över 60 procent, trävaror med över 40 procent och betongvaror, golvmaterial och övrigt byggmaterial med över 20 procent.
Den dagen det är dags för större renoveringar väntar en kostnadssmäll som heter duga. Och de bostadsrättsföreningar som envisats med att ha för låga avskrivningar och redovisa underskott år efter år kommer att behöva gå till banken och finansiera det mesta eller kanske allt med lån. Det är inte bra för nu när räntan stiger kan det bli mycket kännbart. Hur gör man för att begränsa effekterna av hög inflation och stigande bolåneräntor? Steg nummer ett är att göra en budget redan nu. Lägg in relevanta antaganden för driftkostnader, kapitalkostnader och sparande. Kostnader för el- och uppvärmning brukar utgöra 25 procent av samtliga kostnader och 40 procent av bostadsrättsföreningens driftkostnader. Räkna därför med tio till 15 procent högre driftkostnader. Se över föreningens skuldsättning och räntebindningstider. Beroende på andel lån med rörlig ränta respektive fast ränta kan behovet av att justera budgeten för räntekostnader variera stort.
Sist men inte minst behöver styrelsen se över den tekniska underhållsplanen. Byggindex har stigit med 16 procent. Det betyder att återanskaffningskostnaden för föreningens byggnadskomponenter har stigit kraftigt och därmed behovet av att uppdatera föreningens tekniska underhållsplan. Effekten av kraftigt stigande byggindex är att skillnaden mellan föreningens nuvarande avskrivningsbehov och framtida avskrivningsbehov ökat på grund av högre återanskaffningskostnader. Det här behöver bostadsrättsföreningarna ta höjd för genom att öka sparandet. Hur mycket föreningen behöver öka sparandet beror i sin tur på hur höga avskrivningarna är idag och om föreningen går med underskott eller inte.
Tycker du att det här låter krångligt och svårt? Vänd dig till din ekonomiska förvaltare. Det här är vardagsmat för dem och något de är väldigt duktiga på. Syftet med att göra en genomlysning av föreningens kostnader och upprätta en relevant budget är för att hinna anpassa årsavgifterna i god tid innan det nya räkenskapsåret börjar. Tänk på att ju senare en förening höjer årsavgiften desto högre behöver höjningen vara. Vill du slippa redovisa underskott under ett räkenskapsår och undvika onödigt höga procentuella höjningar av årsavgiften är det klokt att vara ute i god tid.
Arturo Arques
Swedbank och sparbankernas privatekonom
