13 okt 2024

I en bostadsrättsförening är det av vikt att veta som har befogenhet att rättshandla i vilka situationer. Av särskild vikt är förhållandet mellan styrelsen och föreningsstämman.

I bostadsrättsföreningar sker ofta misstag när det gäller gränsdragningen mellan vad som faller innanför ramarna för styrelsen befogenhet och vilka beslut som ska fattas på föreningsstämman. Styrelsen har ansvar för den löpande förvaltningen och föreningsstämman har ansvar för större beslut, t. ex väsentliga förändringar av föreningens byggnader och mark, beslut om ändringar i stadgan, om föreningen ska utvidgas på något sätt med mera.

En viktig fråga är då vad som händer om styrelsen går utöver sin befogenhet? Enligt lagen om ekonomiska föreningar ska, om styrelsen rättshandlat för föreningen i strid med sin befogenhet, rättshandlingen inte gälla mot föreningen om föreningen visar att motparten insett eller borde insett befogenhetsöverskridandet. Enligt praxis finns det också undantag som innebär att föreningen kan bli bundna av styrelsens handlande. Högsta domstolen har utvecklat regler om så kallad tillitsfullmakt som innebär att en fullmakt kan uppstå om en part skapar befogad tillit att parten har rätt att rättshandla för huvudmannens räkning.

Vid bedömningen av om en sådan fullmakt föreligger ska enligt HD beaktas vilken typ av avtal det rör sig om, vilken verksamhet det gäller, hur vanligt förekommande avtalstypen är och vilka åtaganden avtalet innebär. Det har också betydelse huruvida huvudmannen har förhållit sig passiv och den ena parten rättshandlat för huvudmannens räkning under längre tid. Här bör även beaktas om parten tidigare har fattat liknande beslut. Styrelsen utgör firmatecknare och har således möjlighet att binda föreningen i många avseenden, förutom i de frågor som ska beslutas av föreningsstämman. Som nämnt ovan kan dock styrelsen genom föreningens passivitet och acceptans av styrelsens beslut i större frågor leda till att föreningen blir bundna av styrelsens handlingar. Det beror visserligen på vilka typ av beslut som fattas, vilka åtaganden besluten innebär, men ju längre tid och som styrelsen agerar utöver sin behörighet desto större blir risken att det skapar en befogad tillit hos motparten och att föreningen därmed blir bundna av styrelsens agerande.

Det är därför av stor vikt som bostadsrättsförening att förhålla sig aktiv och ha koll på de beslut och rättshandlingar som företas av styrelsen, särskilt för de som är medlemmar i föreningen och vill ha möjlighet att påverka de större beslut som tas. Värt att nämna är att till viss mån är det möjligt att i stadgan reglera förhållandet mellan stämmans befogenheter och styrelsens. Tydliga regler i stadgan kan således också bidra till att minska misstag eller övertramp från styrelsens sida.