AnnonsStyrelsesupport

Tänk efter före – tips för lyckad renovering

11 maj 2021

På måndagens Borättkväll gav Urban Bladin och Fredric Larsson på DWOQ Project Management sina bästa tips på hur bostadsrättsföreningar ska lyckas med sina renoveringar.

Fallgroparna är många. Styrelsen i bostadsrättsföreningen består av lekmän, men att ratta ett stort renoveringsprojekt kräver både teknisk och juridisk kunskap på hög nivå. Det är lätt att hamna i knäet på entreprenörer och oförutsedda kostnader kan springa iväg.

Bostadsrättsföreningen är byggherre

Urban Bladin framhåller att bostadsrättsföreningen, beställaren, är att betrakta som byggherre. Med detta följer ansvar för både arbetsmiljö enligt arbetsmiljölagen och ansvar gentemot Skattemyndigheten att personalliggare förs.
Så till själva projektet:
Vad är det som behöver göras? Hur mycket behöver göras? och i vilken ordning?

Besiktning

Flagande färg, betongbitar som lossnar från balkonger, puts som släpper… allt händer inte på samma gång, men det ena brukar ge det andra…
Fredic Larsson och Urban Bladin varnar för att bara åtgärda punktvis. Då är risken att åtgärderna kommer i fel ordning:
– Gör en ordentlig besiktning. Underhållsplanen är en bra vägledning men den behöver inte följas slaviskt, menar de.

Gemensam entreprenad

Byggnadsställningar är en stor kostnad – så det är ekonomiskt fördelaktigt att genomföra fönsterrenovering, fasader, balkonger och kanske också tak i en gemensam entreprenad, även om fasaden eller balkongerna skulle kunna hålla i några år till.
–Grundbulten är planering och att man utreder omfattningen av arbetet, säger Urban Bladin.
Han framhåller också hur viktigt det är att undersöka om det finns asbest eller andra miljöfarliga ämnen i byggnaden.  Oväntade saneringskostnader kan kosta stora pengar, så det är bra att ta höjd för det. En annan fråga är om man vill göra arbete som är bidragsberättigat – exempelvis att sätta in bullerdämpande fönster.

Behövs bygglov?

Om man vill göra förändringar, exempelvis ändra fasadfärg eller glasa in balkonger är det viktigt att veta om åtgärderna kräver bygglov eller om det räcker med bygganmälan.
Mycket att hålla reda på – och som sagt svårt för en brf-styrelse att klara av på egen hand.

Totalentreprenad till fast pris

De råder föreningarna att ta hjälp att handla upp en totalentreprenad till fast pris och med att leda projektet från byggherrens sida. Fastpris är att föredra, men man måste också vara öppen för att allt inte går att förutse.
– Det kan komma till en del så kallat ÄTA – som står för Ändring, Tillägg och Avdrag, säger Urban Bladin.
Att genomföra projekt på löpande räkning är inget som rekommenderas annat än i undantagsfall.

Välj rätt entreprenör

En teknisk konsult som styr inte bara vad utan också hur arbetet ska utföras, vilka material som ska användas och liknande kan spara massor av pengar på sikt – det kan avgöra om renoveringen bara håller garantitiden ut – eller om den håller i 50 år.
Rätt entreprenör är den viktigaste faktorn, menar man på DWOQ Project Management. Man behöver skicka samma välunderbyggda och detaljerade förfrågningsunderlag till minst tre entreprenörer, och välja en som verkar lätt att samarbeta med.
– Särskilt när det gäller arbeten som stör de boende som stambyten och fönsterrenoveringar är det viktigt att samarbete och kommunikation fungerar.
Informera, informera, informera! Ett hett tips är att bjuda in medlemmarna till ett möte med byggbolaget som ska utföra jobbet.
När arbetet är genomfört är det viktigt att det görs en oberoende besiktning, men vissa arbeten, som exempelvis dränering, behöver besiktigas innan hålet skottas igen.

Entreprenör tar ansvar

Till sist – det där med arbetsmiljöansvar och ansvar för att inga svartjobbare förekommer på arbetsplatsen låter tufft för en brf-styrelse. Men det ansvaret tar entreprenören – ifall byggherren och entreprenören har avtalat om detta. Så glöm inte att tänka på den detaljen!
Entreprenören har också försäkring mot skador på bostadsrättsföreningens eller medlemmarnas egendom, men den gäller endast om man har kommit överens om detta i exempelvis ett kontrakt.

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här