Flera experter har gått ut och flaggat för att många bostadsrättsföreningar har för lågt satta månadsavgifter. Särskilt när det gäller nyproduktion. De menar bland annat att det inte görs tillräckliga avsättningar för framtida reparationer och underhåll i den ekonomiska planen och att styrelsen inte heller tar höjd för eventuella räntehöjningar. Något som kan leda till rejält höjda månadsavgifter i föreningar med stora lån. Vilket det allra flesta nyproducerade bostadsrättsföreningar har.
Problemet med nyproducerade bostadsrätter är att såväl stadgar som ekonomisk plan och månadsavgift fastställs av en tillfällig styrelse, en så kallad interimsstyrelse. Den ekonomiska planen ska dock godkännas av en extern oberoende part. Men även de är beroende av det underlag som interimsstyrelsen förser dem med.
Rimlig avgift?
Interimsstyrelsen tillsätts av byggherren och är oftast en ren skrivbordskonstruktion. En dom i Högsta domstolen 2014 slog fast att en interimsstyrelse, så länge den är helt enlig, kan fatta beslut som går emot de slutliga köparnas intresse utan att riskera skadeståndsanspråk. Så det finns all anledning för blivande köpare att ha ett kritiskt förhållningssätt när man funderar på en nyproducerad bostadsrätt. Av självklara skäl finns det ju en icke obetydlig risk att månadsavgiften sätts lågt, kanske rent av för lågt, eftersom detta påverkar prissättning och i slutändan byggbolagets intäkter.
Men hur kan man som spekulant på en nyproducerad bostadsrätt ta reda på att månadsavgiften är rimlig?
Kolla ekonomisk plan
Nellie Laser arbetar med frågor som rör bostadsrättsföreningars ekonomi vid Storholmen Förvaltning AB.
– Det är viktigt att titta närmare på föreningens ekonomiska plan och även stadgarna innan man bestämmer sig för att köpa en bostadsrätt, vare sig den är nyproducerad eller inte, menar hon.
Även om de ekonomiska planer som presenteras av bostadsutvecklare lämnar en hel del att önska visar en undersökning gjord av Swedbank och sparbankerna på vilka de faktiska kostnaderna är. Baserat på statistik från Bostadsutvecklare runt om i Sverige visar undersökningen att en rimlig driftskostnad ligger på 475 till 525 kronor per kvm BOA (bostadsyta).
Underskattat underhållsbehov?
När det gäller det framtida underhållsbehovet uppskattar Swedbank och sparbankerna att det bör ligga på cirka 300 kronor per kvm BOA. Det kan man räkna fram genom att lägga samman årliga avsättningar till underhåll och föreningens amorteringar och dela med föreningens totala kvm BOA.
Uppgifterna ska finnas i den ekonomiska planen. Enligt Swedbanks undersökning ligger snittbeloppet idag på cirka 120 kronor. Vilket visar på en rejäl underskattning av framtida kostnader för reparationer och underhåll.
Titta på skuldsättning
Med hjälp av den ekonomiska planen kan man också räkna ut skuldsättningsgraden för föreningen genom att dela skuldbeloppet med den totala kvm BOA. Enligt Swedbank och sparbankerna är det inte längre ovanligt med en skuldsättning på över 15 000 kronor per kvadrat för nyproducerade bostadsrättsföreningar i Stockholm, Göteborg och Malmö.
För dessa föreningar kan det innebära 2 800 kronor i högre månadsavgift om räntan stiger till fem procent. Tänk också på att om du exempelvis betalar 50 000 kronor per kvadratmeter för din bostadsrätt ska du lägga till skulden. Är den 15 000 kronor per kvm är priset du betalar egentligen 65 000 kronor kvm.
Oönskade konsekvenser…
I väntan på bättre underlag från bostadsutvecklare, till exempel en långsiktig underhållsplan, kan man alltså ändå läsa ut en del av en ekonomisk plan och se om månadsavgiften är rimlig. Visst tycker många att det är intressant med en låg månadsavgift när man ska köpa sig en bostadsrätt, men är den för låg kan det få oönskade konsekvenser på sikt.
