I Norge råkar bostadsbyggandet ut för en snuva, medan det blir tvärnit i Sverige. Enligt prognosen från Euroconstruct ökar antalet byggda bostäder i Norge med 8 procent mellan 2022 och 2026, medan det halveras här.
Sveriges bostadsbyggande brukar åka berg- och dalbana medan Norges puttrar på i jämnare och snabbare takt. Normalt byggs endast hälften så många bostäder i Sverige som i Norge i relation till befolkningen, med undantag för en kortvarig lägenhetsboom 2016–2022 då vi tillfälligt kom ikapp Norge.
Konjunkturen förklarar inte skillnaden. Inflationen var skenbart något lägre i Norge eftersom ett elpristak infördes. Vi svenskar fick i stället ersättning i efterhand som inte syntes i inflationssiffran. De norska räntorna har höjts ungefär som de svenska. Många norrmän har liksom svenskar korta bindningstider på lån. En viktig skillnad är måhända att de som är mer osäkra om sin ekonomi där kan få upp till 20 års bunden ränta utan att avkrävas orimlig ränteskillnadsersättning ifall de byter bostad.
Däremot finns stora skillnader i bostadspolitiken. Norge subventionerar inte mycket mer, men väl annorlunda. Ungas bosparande är gynnat och det finns förmånliga lån till hushåll med låg inkomst som har svårt att få vanliga banklån. Hyresboende ses endast som ett ”livsfasfenomen” för vilket hushåll med låga inkomster kan få stöd. De allra flesta köper ägarlägenheter.
I Norge köps mark på marknaden i stället för genom kommunala markanvisningar. Det finns inget kommunalt planmonopol eller planprocess. I stället bygger det norska systemet på fri initieringsrätt för detaljplan, och rätten att utarbeta detaljplan (för personer med licensierad kompetens). Den som har föreslagit planen förhandlar direkt med kommunens planmyndighet. Byggherren lägger fram förutsättningar för genomförandet av projektet redan vid det första mötet med kommunen.
Om den som initierar detaljplanen har sett till att den är i samklang med övergripande planer och riktlinjer ska kommunens behandling följa specificerade tidsfrister. Dessa infördes för trettio år sedan för att lindra fördyrande risker som det dåvarande plansystemet innebar. Beslut om förslag till detaljplan skall till exempel ta max 12 veckor. I Sverige tar det i snitt 2,5 år och ibland mer än 10 år. Eftersom miljöbalken och plan- och bygglagen gäller parallellt bollas frågor sedan mellan kommuner och länsstyrelser.
Det svenska planmonopolet är fullt av ideologiska och politiska tolkningar om vad som är en lämplig bebyggelseutveckling, där kommuner postulerar en mängd egna krav som dessutom kan ändras under processens gång, naturligtvis utan tidsfrister. Att efterfrågan och utbud ska mötas på bostadsmarknaden anses inte särskilt relevant. Allt detta gynnar stora byggherrar som kan vänta ut politiken och överklaganden. För den riskhanteringen måste de naturligtvis ta betalt, och försöka att minska riskerna genom att sälja lägenheter innan byggstart.
Inför en konjunktursvacka avvaktar då bostadsköpare hellre än att teckna ett bindande kontrakt med ett byggföretag eller en nybildad bostadsrättsförening som kan få problem. Därför blir det berg- och dalbana i Sverige.
Ingen kan hävda att stadsplaneringen, miljöhänsynen eller bostadsestetiken är sämre i Norge. Ändå driver inget svenskt parti någon större ändring i den svenska modellen, utom i ett avseende. Det ligger nu ett förslag att kräva mer rimlig ränteskillnadsersättning av svenska banker som kan göra det lättare för svenskar att ta bundna lån med längre löptider.
