I en bostadsrättsförening finns en mängd olika saker som det beslutas kring. Gränsdragningen mellan vad styrelsen kan besluta om och vad som kräver stämmans godkännande kan ibland vara svår att navigera. Här reder vi ut några vanliga frågor och missförstånd kring vem som har beslutsrätten i olika frågor.
Styrelsens ansvar och mandat
Styrelsen har ett brett mandat och ansvarar för föreningens löpande förvaltning och ekonomi. Detta innebär att styrelsen arbetar för medlemmarnas bästa och säkerställer att fastigheten är i gott skick. Vanliga frågor som styrelsen hanterar, och behöver ha vetskap om vem som har mandat att fatta beslut kring, kan handla om att teckna avtal för snöröjning, byta ut belysning i trapphusen eller att planera för större underhållsåtgärder som fasadrenovering.
Exempelvis är det styrelsen som fattar beslut om medlemskap, förverkande av bostadsrätt och årsavgifter. Det innebär också att medlemmar inte kan lämna in en motion till stämman om att exempelvis sänka årsavgiften. Den typen av frågor faller utanför stämmans befogenheter då det är frågor som ligger inom styrelsens mandat eftersom de direkt påverkar föreningens ekonomi och dagliga drift.
När krävs beslut av föreningsstämman?
Vissa frågor kräver dock alltid beslut av föreningsstämman. Här är det lagstiftning, främst bostadsrättslagens 9 kapitel, som avgör vilka beslut som ska fattas av stämman.
Enligt 9 kap. 15 § gäller till exempel att ”beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark” ska tas av stämman. Men vad räknas egentligen som en “väsentlig förändring”? Det är i regel åtgärdens karaktär snarare än dess kostnad som avgör. Exempelvis anses nybyggnation, ombyggnation eller åtgärder som kräver bygglov, vara väsentliga förändringar som kräver stämmobeslut. En inglasning av balkonger är ett klassiskt exempel på en sådan förändring.
Däremot räknas sedvanligt underhåll, såsom en takrenovering med samma material, som en fråga för styrelsen. Om takmaterialet däremot skulle bytas – exempelvis från tegel till plåt – förändras fastighetens utseende, och det krävs då ett beslut på stämman.
När enskilda medlemmars bostadsrätter påverkas
Om en åtgärd påverkar enskilda medlemmars bostadsrätter – exempelvis vid ett balkongbygge – krävs både ett stämmobeslut och, i vissa fall, godkännande från hyresnämnden. Detta gäller dock inte vid renoveringar som medlemmarna själva utför i sina lägenheter.
Exempel på frågor som kräver stämmobeslut
Följande frågor ligger alltid inom stämmans ansvarsområde:
- Ändring av insatser som rubbar det inbördes förhållandet mellan medlemmarna.
- Antagande av nya stadgar.
- Val av styrelse och beslut om styrelsearvoden.
Håll koll på stadgar och lagar
I vissa fall kan föreningens stadgar innehålla regler om beslutsfattande som går utöver bostadsrättslagens bestämmelser. Då gäller stadgarna – så länge de inte strider mot gällande lagstiftning.
Att förstå gränserna mellan styrelsens och stämmans beslutsområden är avgörande för att undvika felaktiga beslut och främja en välfungerande bostadsrättsförening. Genom att sätta sig in i lagar och stadgar kan ni i styrelsen fatta beslut med trygghet och säkerhet om vad som gäller i olika situationer.
