Över 80 procent av alla lägenheter i Sverige är byggda före 1975. Väldigt många av dem är bostadsrätter. Renoveringsbehovet är enormt. Stora projekt som kräver professionell projektledning, stort kunnande och erfarenhet. Något som väldigt få brf:er har tillgång till. Därför blir man ju tvungen att förlita sig på att den expertis man köper in levererar det som överkommits och att lagar och regler följs. Tyvärr är detta ofta långt ifrån fallet.
Sedan vi startade vår artikelserie om byggfusk har vi stött på många föreningar som råkat illa ut, trots att de anser att de gjort det rätta. De inser sina begränsningar och betalar
sin förvaltare för att hyra in konsulter och projektledare som ska lotsa dem igenom dessa komplexa projekt, genom upphandling, produktion och fram till en godkänd slutbesiktning.
En av dessa brf:er stod inför ett omfattande byte av fönster. Föreningen, som vill vara anonym, insåg att det var dags för ett byte och lät den tekniska förvaltaren göra en utredning. Den landade i en rekommendation till att byta ut samtliga fönster och balkongdörrar. Stämman beslutade att det skulle göras och att det skulle se likadant ut som innan.
Nya fönster som såg ut som de gamla. Den av förvaltaren utsedda konsulten var med vid stämman och sa att detta inte skulle bli något problem.
− Konsulter från vår förvaltare hjälpte oss att ta fram förfrågningsunderlag, berättar en av styrelsemedlemmarna i föreningen. Förvaltaren anlitades för utredning och kontrakterades för att sköta upphandlingen. När man arbetade med förfrågningsunderlaget sa konsulten att eftersom fönsterna skulle bli helt lika de gamla så behövdes inget bygglov.
Men här måste vi stanna upp. Varför rekommenderar inte konsulten att bygglov sökes på ett projekt i mångmiljonklassen? När jag frågar så menar de på att de litade på sin mångåriga förvaltare och de konsulter de hyrt in. De var ju proffs. Man litade på dem.
Projektet rullade vidare med upphandling och en av de entreprenörer som lämnat anbud valdes – på rekommendation av konsulten. Avtal skrevs. Innan arbetet påbörjades byggde man en provlägenhet som besiktigades och godkändes av konsulten.
− Vi hade svårt att se någon skillnad och vi litade på konsulten/projektledaren.
Arbetet rullade i gång. Styrelsen hade representanter som deltog vid byggmöten och underlag kom in där olika moment blivit besiktigade och godkända. Även besiktningsmannen var utsedd av konsulten. Men en bit in i projektet reagerar flera i föreningen. Fönsterna var inte lika de ursprungliga och enklare och klumpigare lösningar har gjorts på flera byggnader.
Oron spred sig i föreningen och man började granska och gräva sig tillbaka i projektet som nu pågått i åtskilliga månader för att se vad som hänt och vad som gjorts. Föreningen påpekar detta för konsulten och leverantören.
− Men tiden för överklagan hade gått ut vilket innebar att föreningen ansågs ha accepterat dessa ändringar. Besiktningsmannen hade inte kommit med några anmärkningar. Men i mailkorrespondensen såg vi att entreprenören inte valt de fönster vi satt som skall-krav i
beställningsunderlaget.
− Till slut insåg vi att vi höll på med ett svartbygge. Styrelsen kontaktade kommunens
byggnadskontor för att ta reda på om alla dessa förändringar är bygglovspliktiga?
Vad gäller?
− Vi visste ju inte vad bygglov egentligen innebär, det är ju därför vi betalade en konsult som ska säga vilka tillstånd vi behöver, säger en styrelsemedlem.
Men svaret dröjer. De överväger att stoppa bygget men då riskerar de dyra stilleståndskostnader. Månaderna går, entreprenaden görs klar och en ny besiktningsman godkänner hela projektet. Föreningen menar att det riskerar skada föreningen men kan inte påvisa detta så processen med att reklamera konsultens arbete står still. Efter mer än ett år hör byggnadskontoret av sig. Beskedet de får är att förändringarna är bygglovs-pliktiga och att antingen ska de återställa allt eller söka bygglov. Bygglovsansökan
skickas in. Efter ytterligare ett rejält antal månader får de bygglovet godkänt, men
inte för allt. Ett antal fönster måste återställas. Ytterligare några månader senare kommer nästa kalldusch. Föreningen får sanktionsavgifter på flera miljoner, utöver
extrakostnaden för återställning. Föreningen har överklagat sanktionsavgifterna och driver en juridisk process mot sina motparter. Men den stora förvaltaren har överlägsna resurser, tid och kraft, jämfört med föreningen.
−Vi började med att reklamera detta men förvaltarens advokater avfärdade det som preskriberat. Det handlade om villkor i upphandlingen.
Då fokuserar föreningen på bygglovsfrågan men då menar förvaltarens advokater att föreningen ställt till skadan.
− Det är vi som har hört av oss till myndigheten. Men det är vi ju skyldiga att göra. Det är ett lagbrott att inte göra det. Konsulten påstår att han har kollat upp bygglov men att det inte ingår i hans uppgift att sköta bygglovsfrågor. De förminskar gränserna för uppdraget
och försöker skjuta över ansvaret till föreningen.
Detta är en sida av historien – föreningens – och långt ifrån alla turer och vändningar är berättade. Eftersom de valt att vara anonyma, kan vi inte ta del av vad förvaltare, projektledare, konsulter, advokater eller byggnadskontor anser.
Men föreningen vill dela med sig av sina erfarenheter till alla som står inför stora
och snåriga projekt.
− Man kommer aldrig ifrån att man är byggherre, säger en styrelsemedlem. Vi skulle behövt mycket mer kompentens inom föreningen, särskilt på beställarsidan, sett avgränsningarna i avtalen.
Det här är en av många historier om hur föreningar tyvärr råkat illa ut. Både vid renoveringar och vid nybyggnation. Förvaltare, entreprenörer och projektledare vet att de har ett väldigt övertag, de har resurser och uthållighet. En genomsnittlig brf-styrelse byts ut inom loppet av 4 – 5 år. Dokumentationen kanske är bristfällig. Orken tryter. Samtidigt finns det föreningar som krigat på i mer än ett decennium.
Men allt mynnar ut i grundfrågan – om en brf-styrelse inte kan känna tillit till en
långvarig förvaltare och dess val av projektledare, konsulter, entreprenörer och
besiktningsmän – vem kan vi då lita på? Vårt råd från Borätt har ju alltid varit
att just använda fristående konsulter och projektledare – men finns de?
