Vilken roll har bostadsrättsföreningen spelat på den svenska bostadsmarknaden under de dryga 90 år den funnits? Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia, berättar bostadsrättsföreningens intressanta men ganska okända historia. Har du exempelvis hört talas om bostadsrättskontrollagen?
1930 kom den första bostadsrättslagen. Jan Jörnmark förklarar att boendeformen redan fanns på plats betydligt tidigare. En av orsakerna stavas hyresreglering. Genom att bilda en bostadsförening kunde man kringgå den första hyresregleringen 1917 – 1923.
– Det fanns bostadskooperativ som var ekonomiska föreningar, exempelvis HSB, men det behövdes en tydligare lagstiftning kring dessa. Detta ledde fram till bostadsrättslagen.
Hoppar vi fram ett drygt decennium landar vi mitt i det andra världskriget. Svenska staten såg åter ett behov av att reglera hyresmarknaden.
– När hyresregleringen kom 1942 visste staten att precis som vid den förra hyresregleringen fanns det en möjlighet att kringgå regleringen genom att ombilda till bostadsrättsförening. Detta ville regeringen förhindra och införde därför en prisreglering på bostadsrätter, berättar han. Den nya bostadsrättskontrollagen innebar att överlåtelsepriserna inte längre var fria. Priserna sattes i stadgarna, en HSB lägenhet gick för 10 000 kronor, punkt slut.
– Det fanns inget egentligt incitament till att ombilda vilket självklart medförde att ombildningar avstannade, säger han.
Från 1942 till slutet på 60-talet var i princip hela den svenska bostadsmarknaden reglerad genom hyresregleringen, bostadsrättskontrollagen samt en priskontroll på överlåtelser av villor med statliga lån. Situationen blev till slut ohållbar. Prisregleringen hade haft en väldigt negativ inverkan på svenska innerstäder. När lagen om prisreglering försvinner 1969 börjar ombildningarna direkt.
– Det är ingen tvekan om att brf:erna räddade innerstäderna i Sverige, menar Jan Jörnmark. Både Stockholms och Göteborgs innerstäder hade tappat runt halva sin befolkning under perioden 1942 – 1980. Största åldersgruppen i Stockholms innerstad 1980 var pensionärer. Hyrorna var fantastiskt låga, men samtidigt var husen knappt underhållna sedan 40-talet. Bruksvärdet skapade inga förutsättningar för reinvesteringar och underhåll.
I stället får vi en ombildningsboom i början på 80-talet. Fler vill bo i innerstaden och här finns det ett sätt att ta sig runt regleringar. Redan i mitten på 80-talet är städer heta igen.
– Tanken med avregleringen 1969 var ju att även hyresmarknaden skulle avregleras men så blev det inte. Men 1993 tas alla subventioner bort och detta påverkar ju både produktion av hyresrätter och villor som inte längre kan få subventionerade lån. Det blev startskottet för byggboomen av nya bostadsrätter. Nu slår bostadsrätterna igenom på allvar.
– Regeringen Bildt drev igenom att det bara krävdes 51 procent majoritet för få köpa ut hyresrätter mellan 1991 – 2002, vilket drev på ombildningen. Bruksvärdet styrde priserna vilket gav en stor rabatt i förhållande till det verkliga värdet.
Jan Jörnmark köpte och sålde flera lägenheter under 1990-talet och början på 2000-talet. Det var väldigt lönsamt. Han upptäckte också att det gick att göra om lägenheterna till något mycket bättre.
– Det var fruktansvärt roligt att återställa dessa lägenheter till det de hade varit 100 år tidigare. Idag är det ”bara” hyresmarknaden som är reglerad i Sverige. Jan Jörnmark tror inte att bostadsmarknaden kommer att bli helt avreglerad.
– 60 procent av alla äger sin bostad, de är nöjda, 30 procent bor hyfsat billigt i gamla bruksvärdesreglerade lägenheter. De är också rätt nöjda. Till sist har du 10 procent som är outsiders och som inte är nöjda. Varje frö till förändring riskerar uppröra de 90 procent som är nöjda. Så makthavarna sitter stilla i båten.
På frågan om bostadsrättens fortsatta betydelse anser han att brf-konceptet även framöver kommer att vara ytterst bärkraftigt. Det blir tuffare med högre räntor och kostnader och det kräver att medlemmarna tar ansvar:
– Läcker taken så måste vi vara beredda att gå upp på taket själva och titta efter. Gör du det så får du betalt eftersom du bor med en avgift som är mycket lägre än en hyra.
