T 7001 – 22 Avgörandedatum: 2024-02-23
Hovrätten har i en nyligen förkunnat dom avvisat ett skadeståndskrav på grund av avtalsbrott avseende oriktiga uppgifter om boendeytan i en bostadsrättslägenhet. Den aktuella lägenheten uppgavs, vid tidpunkten för upplåtelsen, ha en boarea om ca 79 kvm. Lägenheten visade sig, ett antal år senare, ha en boarea om 71 kvm. Ägaren av bostadsrätten väckte sedermera talan mot bostadsrättsföreningen och yrkade att de skulle förpliktiga bostadsrättsföreningen henne närmare 200 tkr i skadestånd med anledning av att hon ansåg att insatsen för lägenheten var felaktig i förhållande till arean.
Den aktuella bostadsrättsföreningen bildades 2014 och den 29 april 2015 ingick parterna ett avtal, en så kallad upplåtelse avseende en lägenhet. I avtalet angavs att objektet hade tre rum och kök om omfattade ca 79 kvm. Vidare framgick det av avtalet att ”köparen/na godkänner lägenheten i dagens befintliga skick”. Den 2 april, 2020, genomförde ägaren en mätning av lägenheten och fick då reda på att den faktiska boarean var 71 kvm, alltså 8 kvm mindre än vad som uppgivits i den ekonomiska planen.
Ägaren av lägenheten hävdade i sitt yrkande att bostadsrättsföreningen, genom utfästelse, bar strikt ansvar för uppgiften om lägenhetens area.
Föreningen å sin sida hävdade att ägaren av lägenheten dels brustit i sin undersökningsplikt, de ansåg att ytavvikelserna var upptäckbara, dels reklamerat köpet för sent. Reklamationen framställdes till föreningen 22 juni, 2020. Vidare anförde föreningen att det i bokningsavtalet för lägenheten återfanns en hänvisning till ekonomisk plan i vilken så kallad loa (lokalarea) anges för att beskriva ytorna i en fastighet, värt att notera är att i själva upplåtelseavtalet är ytan ospecificerad.
Tingsrätten
I Tingsrätten fördes en diskussion kring huruvida föreningen skulle kunna ha gjort en utfästelse i upplåtelseavtalet enligt allmänna rättsprinciper utifrån bestämmelserna i bland annat i köplagen och jordabalken. Tingsrätten fann att föreningen genom att i upplåtelseavtalet lämna uppgifter om lägenhetens yta, skulle anses ha gjort en utfästelse om lägenhetens yta.
Tingsrätten fann att, trots friskrivningen om ”befintligt skick” samt att arean var angiven som cirka, att ägaren kunde göra gällande felansvar. Tingsrätten gjorde även den bedömningen att det ej förelåg någon form av undersökningsplikt hos ägaren i sin roll som köpare av den upplåtna lägenheten.
Föreningen invände att reklamationen inte skett i tid och att de därför skulle gå fria från ansvar. Tingsrätten förde här ett resonemang kring att styrelsen, efter det att de oriktiga uppgifterna om boarea, vidtog en egen utredning i syfte att utreda möjligheterna att själva driva en process mot stiftarstyrelsen. Ägaren fick här rådet att rikta en formell reklamation, dock kom den inte in förrän nästa tre månader senare.
Mot bakgrund av detta resonemang fann Tingsrätten att ägaren hade rätt till skadestånd och förde vidare en diskussion kring vilken metod som skulle tillämpas för att beräkna ersättningen. De fann att skadans storlek skulle uppskattas med stöd av 35 kap. 5 § rättegångsbalken. Vid bedömningen av skadans storlek bör hänsyn tas till att utfästelsen ger utrymme för en viss kontraktsenlig avvikelse. De gjorde därför en uppskattning i förhållande till marknadsvärdet i förhållande till ytan och uppskattade beloppet.
Ärendet överklagades till hovrätten av bägge parter.
Hovrätten
Hovrätten hade att ta ställning till huruvida föreningen gjort en utfästelse avseende lägenhetens boarea eller ej. Detta var av betydelse för vilka möjligheter ägaren skulle ha att nå framgång med de skadeståndsregler som återfinns i Bostadsrättslagen 7 kap. 1 – 2 §§ samt, om dessa ej var tillämpliga, utifall skadestånd skulle kunna utgå med stöd av allmänna avtalsrättsliga principer.
Hovrätten konstaterade att målet avsåg en så kallad upplåtelse av bostadsrätt varför köplagens regler ej var tillämpliga. Vidare fann de att de skadeståndsrättsliga reglerna i Bostadsrättslagen avser brister i lägenheten, således inte själva ytan, varför de bestämmelserna heller ej var tillämpliga.
Den fråga som kvarstod var alltså huruvida det förelåg någon skyldighet att ersätta ägaren grundat på utfästelse. Då det var ostridigt att lägenhetens yta angivits till 79 kvm men efter uppmätning visat sig vara 71 kvm kvarstod frågan huruvida om lägenhetens yta ska anses vara utfäst och därmed strikt ansvar förelåg. Denna fråga kom att avgöras genom avtalstolkning.
När innehållet i ett avtal ska tolkas utgår man i första hand från partsavsikten – vad har parterna haft för avsikt att avtala om? För att fastställa partsavsikten. Det som ska utredas, förutom avtalets ordalydelse, är även omständigheterna före avtalets ingående, parternas agerande efter avtalets ingående samt avtalets ändamål och skälighet.
En förutsättning för att en upplåtelse av bostadsrätt ska kunna ske är att det finns en ekonomisk plan upprättad.
Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning av föreningens verksamhet och ska granskas och intygas av Bolagsverket.
Hovrätten fann att ägaren fått ta del av den ekonomiska planen inför avtalets tecknande samt att upplåtelseavtalet ska tolkas mot bakgrund av den ekonomiska planen, får det också betydelse att det där angivits att ytuppgifterna hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och att de är baserade på av arkitekten angiven information. Det framgick vidare att lägenheter med samma yta (ca – uppgifter) erhållit samma andelstal.
Fakta ekonomisk plan
Den ekonomiska planen ska innehålla uppgifter om bland annat:
- fastighetsbeskrivning
- insatserna för varje bostadsrätt
- finansieringsplan för fastighetsköpet
- driftskostnader som bostadsrättshavarna själva ska stå för och som inte ingår i månadsavgifterna
Sammantaget fann Hovrätten att andelstalen var exakt angivna värden, till skillnad mot boarean som var angivet med ca. Värt att notera var att flera lägenheter visade sig vara mindre än uppgivet ca värde. Det framgick även att insatserna var beräknad utifrån det faktum att dessa skulle täcka föreningens kostnader.
Hovrättens utredning gav därvid vid handen att ägaren ej visat att ytan var den enda faktor som hade betydelse för beräkningen av insatsen. Ägaren hade vidare själv uppgivit att den faktiska ytan inte haft någon större betydelse vid förvärvet. Vidare hade hon bott i lägenheten i närmare fem år utan att närmare reflektera över boytan.
Hovrätten fann det inte visat att föreningen lämnat någon utfästelse avseende lägenhetens yta.
Med ändring av tingsrättens dom lämnar hovrätten käromålet utan bifall.
Analys
Tingsrätten verkar i sina domskäl ha valt att se ägaren som en svagare part och därmed utgått från att tidpunkten för när styrelsen fick kännedom om felet skulle anses vara en form av reklamation som i visst fall kan medföra skadeståndsansvar för bostadsrättsföreningen. De har inte närmare utrett vilket ansvar en köpare har vid en upplåtelse/köp av en lägenhet.
Hovrätten å sin sida har tolkat avtalet i ljuset av samtliga omständigheter och därmed berört såväl reklamationstiden* som omständigheter i övrigt och därmed funnit att föreningens andelstal och därmed prissättningen varit skälig.
Det viktiga här är att detta fall handlar om en upplåtelse det vill säga det första steget i processen när en lägenhet blir en äganderätt till bostad, i vardagstal en bostadsrätt. När lägenheten sedan säljs vidare från den första bostadsrättshavaren, blir det steget en så kallad överlåtelse.
Alltså; Från förening/byggherre till bostadsrättshavare 1 = Upplåtelse –> från bostadsrättshavare 1 till bostadsrättshavare 2 = Överlåtelse.
Det som är viktigt att notera här är att det första steget – upplåtelsen, har till syfte att täcka kostnaderna för att en bostadsrätt ska så att säga ”uppstå”. Det är således kostnaderna för att ta fram bostadsrätten, med avseende på byggkostnader, utseende och skick som avgör insatsen. Vid nästa steg – försäljning och därmed överlåtelse är det andra parametrar som påverkar priset på bostadsrätten.
Domen ger vid handen att det är klara skillnader mellan upplåtelse och överlåtelse. Det som anges i ett överlåtelseavtal är en köprättslig fråga då det sker en överlåtelse mellan överlåtare (säljare) och förvärvare (köpare). Det är följaktligen ett köpeavtal som upprättas. Detta avtal är inget som binder föreningen. Om en säljare i avtalet har angivit att ett visst förråd eller kanske mark tillhör bostadsrätten är detta inte juridiskt bindande för föreningen.
Föreningen är inte skyldiga att följa det som avtalats mellan säljare och köpare, dock är avtalet bindande mellan säljare och köpare och köparen kan driva en civilrättslig process gentemot säljaren och kräva säljaren på skadestånd.
Föreningen är enbart ansvariga för det som står angivet i själva upplåtelseavtalet.
Sett i ljuset av detta samt domen, är det viktigt att inblandade parter, i samtliga steg, har klart för sig är det viktigt att ha koll på upplåtelseavtalet, och inte nöja sig med att titta på överlåtelseavtalet.
I nuläget har vi ingen kännedom huruvida domen är överklagad eller ej.
*Tidsfristen för att reklamera
För att kräva ersättning för ett fel i lägenheten, måste felet reklameras inom två år från köpet. Vad som är viktigt att känna till är dock att det finns en tidigare gräns. Reklamation måste ske inom “skälig tid” efter att ett fel upptäcks. Detta innebär att ett fel som upptäcks måste omgående reklameras till säljaren. Vidare ska du som köpare, så snart du har fått tillträde till lägenheten göra ytterligare en undersökning.
Det finns inga särskilda formkrav eller blanketter för en reklamation, men det är några saker som måste finnas med.
Den som reklamerar ska i möjligaste mån redogöra för respektive brist som förekommit samt konstatera att man i anledning av bristerna anser sig vara berättigad till ekonomisk kompensation i form av skadestånd. Skadans storlek behöver dock inte framgå av reklamationerna, utan kan förbehållas ett senare återkommande när densamma har kunnat beräknas närmare.
