Regeringens förslag till en uppdaterad och skärpt bostadsrättslag har fått både ris och ros. Flera remissinstanser lyfter exempelvis fram de nya möjligheterna till att få stopp på ”kapningar”, andra menar att förslagen är alltför otydliga. Men då det gäller förslaget på en obligatorisk 50-årig teknisk underhållsplan, är de allra flesta överens.
I slutet av december 2021 inkom ett 20-tal remissinstanser med sina synpunkter och tankar kring regeringens promemoria om en skärpt bostadsrättslag, kallad ”Tryggare Bostadsrätt”. Generellt var många positiva, inte minst när det gällde skärpningar syftade att försvåra ”kapningar” av föreningar i syfte att tömma föreningen på pengar. Samtidigt tyckte flera av instanserna att det fortfarande var alltför luddiga förslag och ville se ytterligare förtydningar och skärpningar.
”Förslag till lag om ändring i årsredovisningslagen”
Förslaget bestod av två delar, ”Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen”, exempelvis ökat inflytande för medlemmar, en medlem – en röst, möjlighet att häva köp, ångervecka och ökade krav på information till potentiella köpare av nyproducerade bostadsrätter. Den andra delen, ”Förslag till lag om ändring i årsredovisningslagen”, handlar om krav på en obligatorisk kassaflödesanalys, redovisning av nyckeltal och, inte minst, krav på en 50-årig teknisk underhållsplan. Borätt Forums senaste styrelseenkät visar samtidigt att bara var sjätte förening har en underhållsplan som sträcker sig 50 år fram i tiden. Sex procent av föreningar har inte ens en teknisk underhållsplan.
− Underhållsplanen är det viktigaste dokumentet en styrelse har för att kunna sköta och driva föreningen, säger Lars Svingdal, teknisk rådgivare vid Borätt Forum. Det gäller att ha koll på behovet av underhållsarbete och löpande sätta av medel alternativt göra avskrivningar för att undvika obehagliga ekonomiska överraskningar.
Många tänker nog att en plan på tio eller kanske 15 – 20 år är gott nog, men Lars Svingdal håller inte med.
− Den stora poängen med en löptid på 50 år är att man täcker in fastighetens hela renoveringsbehov över dess livscykel, åtminstone en gång, menar han. Tunga kostnader som stambyte, tak- och fasadrenoveringar kommer med redan från början.
Det blir rättvist för alla boende
Det handlar inte bara om bra planering och möjligheten att undvika plötsliga stora kostnader som kan kräva rejäla avgiftshöjningar. Det handlar om rättvisa.
− Det blir rättvist för alla boende oberoende när du flyttar in, säger Lars Svingdal. Alla boende, gamla, nuvarande och kommande, delar solidariskt på kostnaden. Kanske sämre för den som säljer men bättre för den som köper. Priserna på nyproducerade lägenheter kommer antagligen att påverkas. Avgifter kan bli högre, särskilt som många nya föreningar redovisar driftkalkyler med (för) låga avsättningar till löpande underhåll och renovering.
Många befintliga föreningar kommer antagligen också att få se över sin avgift när de daterar upp sin underhållsplan. Frågan är hur mycket det kommer att påverka föreningar som i dagens läge har kortare tekniska underhållsplaner.
290 kronor eller 1260 kronor i månaden?
Lars Svingdal har räknat på hur en genomsnittlig förening skulle påverkas, exemplet utgår från en förening byggd 2012 med 64 lägenheter. Vid en 20-årig plan skulle föreningen ha en årlig snittkostnad på 280 000 kronor, vilket blir 50 kronor per kvadratmeter och år. En lägenhet på 70 kvm bär då en kostnad på 290 kronor per månad. Lägger man på tio år till på planen ökar kostnaden till 472 kronor per månad. Ytterligare tio år (40-årig plan) ökar inte kostnaden särskilt mycket. Men vid en 50-årig plan blir den kostnad lägenheten bär i föreningen 1 260 kronor per månad. Först då har man täckt in alla de renoveringar och underhåll som en fastighet faktiskt behöver.
Kartläggningen och mätningen är en stor del av kostnaden
Lars Svingdal menar att det krävs en hel del kunskaper för att kunna sammanställa en 50-årig teknisk underhållsplan. Kanske finns kunskapen i föreningen, annars bör man anlita någon extern aktör menar han. Dessutom bör den ju uppdateras och prisjusteras på en årlig basis.
– Den stora kostnadsposten är kartläggningen och mätningen av allt i fastigheten, till exempel antal belysningsarmaturer och storlek på tak, berättar han. Det finns olika aktörer på marknaden, vissa har webbaserade system som knyter föreningen hårdare till leverantören. Lars Svingdal menar att det ger föreningen större handlingsfrihet om man har öppna lösningar, exempelvis ett excel-dokument. Då blir det lättare att byta leverantör och man riskerar inte att behöva göra om sin plan.
– Tänk också på att man gör investeringar så måste de läggas till i underhållsplanen när de väl är genomförda, till exempel tilläggsisolering av fasad eller solcellspaneler, säger han.
Även krav på nyckeltal
Det nya lagförslaget innehåller också krav på att föreningen tar fram nyckeltal. Bland annat gällande energiåtgång, skuldsättning och avsättningar till underhåll och renoveringar, räknat i kostnad per kvadratmeter och år. Lagstiftarnas fokus ligger troligtvis på ökade möjligheter för köpare att kunna bedöma en förening och jämföra med andra, men Lars Svingdal menar att nyckeltalen även är intressanta för föreningens löpande arbete.
– Nyckeltalen ger styrelsen en indikation på att man ligger rätt, menar han. Avsättningar till underhåll och renovering bör ligga i spannet 250 – 300 kronor per kvadratmeter. Att ligga väl till med nyckeltalen kommer ju också att bli en faktor som kan påverka försäljningspriset på lägenheterna.
Femtio år är en lång tid, onekligen. Men vill man som förening vara trygg och säker på att undvika obehagliga överraskningar, som kraftiga avgiftshöjningar eller nya stora lån, är det viktigt att den tekniska underhållsplanen är tillräckligt lång. Och för att vara rättvis mot alla som bor, och kommer att bo i föreningen, så är faktiskt 50 år bäst i längden.
