I höst är det dags för bostadsrättsföreningarna att göra sin fastighetsdeklaration. Då gäller det att hålla tungan rätt i mun. När Skatteverket granskar deklarationerna kan misstag stå föreningarna dyrt.
Minst 60 procent av intäkterna i en bostadsrättsförening ska vara kvalificerade, det vill säga komma från medlemmarnas avgifter och eventuella garagehyror för att brf:en ska ses som äkta. Principen låter enkel, men de verkliga avgifterna får inte räknas med alls, utan Skatteverket bedömer en bruksvärdeshyra utifrån byggnadens värdeår. Värdeåret är ofta för lågt satt. Många föreningar ligger på gränsen till att klassas som oäkta, utan att veta om det. Skattejuristen Annika Arnström har koll på fallgroparna och tipsar om hur man undviker att glida över gränsen.
– Skatteverket har ändrat uppfattning om hur beräkningen av en bostadsrättsförenings skattestatus skall göras. Därför är det viktigare än någonsin att upprätta fastighetsdeklarationen mycket noggrant, framhåller hon.
Skatteverket använder numera den så kallade hyresmetoden som innebär att man jämför den taxerade bruksvärdeshyran i det senaste fastighetstaxeringsbeslutet med den taxerade hyran för lokaler. Detta trots att det finns en dom från Högsta Förvaltningsdomstolen från december 2021 av vilken det framgår att en förening ska bedömas som ett privatbostadsföretag, alltså en äkta förening, om 60 procent av taxeringsvärdet belöper på bostäder som är upplåtna till föreningens medlemmar.
Taxeringsmetoden gynnar oftast föreningar, medan hyresmetoden missgynnar föreningar.
Skatteverket beslutar en bruksvärdeshyra utifrån åsatt värdeår. Om de förbättringar som gjorts i huset inte finns med när värdeåret beräknas blir bruksvärdeshyrorna för lågt satta. Skatteverket har även en uppfattning om att det för en förenings skattestatus har betydelse vem som har betalat för förbättringarna.
Hon råder föreningarna att gå igenom den förra fastighetsdeklarationen och Skatteverkets beslut, dammsuga den efter fel och begära omprövning av den förra fastighetstaxeringen om där finns fel som påverkar värdet.
– Ett vanligt fel är att bruksvärdeshyrorna är för låga medan intäkterna från kommersiella lokaler räknas för högt, säger hon.
För högt beräknade lokalhyror kan bero på att anpassningar som föreningen gjort, exempelvis en fettavskiljare till en restauranglokal, felaktigt tagits upp som något som ska driva upp taxeringsvärdet på lokaldelen. Hyresgästen och fastighetsägaren kan ha kommit överens om att fastighetsägaren ska sätta in fettavskiljaren mot att kostnaden läggs på hyran. Andra felkällor är att upplåtelse av mark, exempelvis för bilparkering, tagits upp som intäkt i fastighetsdeklarationen.
Lokalhyrorna beräknas också stiga utifrån KPI och eftersom inflationen har varit hög så räknas lokalhyrorna upp kraftigare än bruksvärdeshyrorna på bostadsrätterna.
Annika Arnström betonar hur viktigt det är att föreningen tar upp 2023 års verkliga lokalhyror i deklarationen.
– Det är viktigt att föreningarna verkligen säkerställer att de deklarerade lokalhyrorna inte innehåller sådant som inte skall deklareras.
Många föreningar har undvikit att ta upp förbättringar som bostadsrättsinnehavare gjort i sina lägenheter för att de tror att det är gynnsamt med ett lågt värdeår på fastigheten och ett lågt taxeringsvärde. I stället är det viktigt att värdeåret på fastigheten motsvarar verkligheten.
– Skatteverket har i många fall också bedömt att förbättringar som bostadsrättsinnehavarna gör i sina lägenheter inte ska påverka fastighetens värdeår, men det går att argumentera för att alla förbättringar ska höja värdeåret. Det ska inte ha någon betydelse om det är föreningen, enskilda medlemmar eller ett byggföretag som exempelvis köper en råvind som gör den värdehöjande investeringen. Definitionen av bruksvärdeshyra är objektiv i den meningen att det är ett antal funktioner och egenskaper som skall bedömas, säger hon.
Till sist framhåller hon att det är av största betydelse för medlemmarna att föreningen bevarar sin status som äkta:
– Att klassas som oäkta försämrar den ekonomiska verkligheten för både medlemmar och förening. Det finns exempel på föreningar som har förlorat sin skattestatus och där det tagit 4-5 år få tillbaka den.
