Som Borätt tidigare skrivit om höjs nu kraven på Sveriges alla brf:er gällande årsredovisningen från och med i år. Nya obligatoriska nyckeltal, en kassaflödesanalys, räntekänslighetsanalys med mera. Nu föreslår Bokföringsnämnden ytterligare skärpningar i ett remissvar. Brf:er ska inte längre tillåtas använda sig av redovisningsmetoden K2, utan går över till K3.
En övergång till K3 innebär att avskrivningar inte längre kan klumpas ihop i en enda linjär avskrivning på kanske 100 år eller mer utan ska delas upp i komponentavskrivningar, där avskrivningstiderna varierar och kopplas till komponenternas faktiska livslängd, exempelvis tak, fönster eller fasad. Ett tak ska då skrivas av på 40 år.
Auktoriserade Revisorer (FAR) har i ett separat yttrande tillstyrkt det förslaget och menar att det är positivt att BFN föreslår förändringar som underlättar för befintliga och presumtiva medlemmar att förstå bostadsrättsföreningens ekonomi.
– Som det har varit i en del fall, har man bedömt att hela byggnaden inklusive alla delar av den håller alldeles för länge. Med de nya reglerna blir det tydligt att det ingår till exempel hissar med livslängd på kanske bara 30 år och tak på 40 år. Då blir det svårare för styrelsen att hävda att allt håller i hundra år eller ibland ännu längre, säger Stefan Pärlhem, kanslichef vid Bokföringsnämnden till Svenska Dagbladet.
I vissa föreningar lär det synas mycket högre avskrivningskostnader än i dag om man tillämpat sekellånga nyttjandetider för allt skriver BFN i sitt remissvar.
Läs Bokföringsnämndens remissvar här
Bara mera administrativt krångel.
Om föreningen har en långsiktig och uppdaterad underhållsplan täcks alla framtida kostnader
Att skriva av på historiska anskaffningsvärden utan koppling till reala återanskaffningsvärden är trams!
En mycket stor del av anskaffningskostnaden för ett hus belöper på inledning i lägenheterna som t ex i kök, badrum, ytskikten på golv, väggar och tak i alla rum. Det är sådant som slits eller behöver bytas. Men detta slitage är sådant som medlemmen i en bostadsrättsförening själv ska svara för. Varför ska denna del av anskaffningskostnaden ingå i avskrivningsunderlaget?
Avskrivning är lika med värdeminskning. Det syns tydligt om man köper en bil. Efter 10 år är den inte värd mer än kanske 10% av anskaffningskostnaden.
Ett hus som underhålls stiger däremot i värde över åren. Det finns alltså ingen anledning göra avskrivningar i syfte att redovisa värdeminskningar.
Nu innebär avskrivningar ett sparande, som kan användas till att amortera lån eller att underhålla fastigheten. Problemet är bara att de pengarna inte kommer att räcka eftersom man skriver av på anskaffningsvärde. Exempelvis byte av tak. Skrivs av enligt K3 på kanske 40 år. Men då har kostnaden ökat med kanske 200% eller mer.
I stället borde man arbeta med årliga avsättningar till underhållsfond och en långsiktig kostnadsberäknad underhållsplan 40-50 år framåt. Kostnadsberäkningen revideras vart 5e år. Då skall underhållsfonden med årliga avsättningar hela tiden täcka de årliga utgifterna samt också ha en reserv för oförutsett. Om man behöver lånefinansiera större underhåll redovisas detta i planen. Efter 50 år har man antagligen amorterat halva låneskulden och kan då ta upp nya lån.
Kravet att nya brf:er skall använda K3 och fortfarande skriva av sådant man inte har underhållsansvar för gör att man då ackumulerar upp stora finansiella medel, utan att ha något underhållsbehov, förutsatt att man redovisar nollresultat. Kanske 40% av avskrivningarna avser inre utrustning som vitvaror, skåpsinredningar, helkaklade badrum, parkettgolv osv. Pengar man inte kan använda till annat än att amortera lån. Det är betydligt enklare för en äldre förening, eftersom inflationen sänker värdet på avskrivningar och amorteringar.
En modell med balanserad underhållsplan tillsammans med årliga avsättningar till underhållsfond gör att man enkelt kan kontrollera balansräkningen. Finns det likvida medel som motsvarar underhållsfonden? Är underhållsplanen rimlig? Redovisas ett nollresultat?
Inte för att jag tror bokföringsnämnden kommer att ändra sig eller ta fram ett regelverk K4 enligt ovan.