Trots historiskt låga räntor och sannolikt låga räntor för överskådlig tid är frågan om en bostadsrättsförenings lån en av de viktigaste frågorna för styrelsen att fokusera på?
En genomsnittlig skuldsättning på 5 700 kr per kvm BOA i bostadsrättsföreningar och en genomsnittlig ränta på 1,5 procent innebär att cirka 500 kr i månaden av månadsavgiften för en lägenhet på 70 kvm behöver gå till föreningens räntekostnader. Bostadsrättsföreningar med nyproducerade bostadsrätter har ofta en skuldsättning på 12 000 till 14 000 kr per kvm BOA. I en sådan bostadsrättsförening går cirka 1 100 kr av månadsavgiften till föreningens räntekostnader. En stor skillnad som innebär en stor fördel för äldre bostadsrättsföreningar.
Men denna fördel för äldre bostadsrättsföreningar är i praktiken inte så stor eftersom många äldre bostadsrättsföreningar har renoveringsbehov som sällan eller aldrig finansieras med eget kapital. En äldre förening som till exempel står inför ett stambyte, och som underskattat avskrivningsbehovet och inte kompletterat avskrivningarna med ett sparande för framtida renoveringar, kan stå inför stora framtida upplåningsbehov. Ett stambyte i närtid som behöver finansieras med lån kan vara skillnaden i skuldsättning mellan en gammal förening och en ny förening. Föreningar som står inför renoveringsbehov bör därför i god tid fundera igenom hur renoveringarna ska finansieras. Tyvärr är det många föreningar som inte gör det. Effekten blir då kraftiga höjningar av månadsavgiften i samband med större renoveringar. För nyinflyttade medlemmar kan det komma som en obehaglig överraskning. I synnerhet om medlemmen själv är högt belånad. Genom en god planering och en ansvarsfull styrelse som fördelar slitagekostnaderna rättvist över tid kan dessa språngvisa avgiftshöjningar undvikas.
Rådet till alla bostadsrättsföreningar som inte redan gjort det är att övergå till den redovisningsmetod som heter Komponentavskrivning tre, ofta förkortat till K3. Med K3 läggs en kontoplan upp över föreningens byggnadskomponenter. Byggnadskomponenterna skrivs av enligt uppskattad livslängd vilket gör att föreningen får en god överblick över de totala slitagekostnaderna på befintliga byggnadskomponenter. Inflationen gör dock att återanskaffningspriset överstiger de gamla inköpspriserna. För att kompensera för detta behöver föreningen ha ett sparande som kompenserar för inflationen. Normalt görs det via avsättning till yttre underhållsfond. Avsättningen som sker är ofta för låg då den rutinmässigt sker till 0,3 procent av byggnadsvärdet. Rådet är därför att styrelsen beräknar sparbehovet utöver det naturliga sparandet som sker via avskrivningar och årets resultat.
Genom god planering, rättvis fördelning av slitagekostnaderna över tid och ett visst sparande kan framtida avgiftshöjningar hållas nere även om föreningen gör omfattande renoveringar. Effekten blir också att årsavgifterna på sikt blir lägre, något som är till gagn för föreningen och alla dess medlemmar.
På senare tid har allt fler privatpersoner och bostadsrättsföreningar börjat binda sina lån. Idag är räntan lägre för lån med en bindningstid på till exempel ett, två och tre år. Vad som är rätt för dig och din bostadsrättsförening beror på riskvilja och skuldsättning. Det sistnämnda handlar om hur räntekänslig du och din förening är. Stora lån innebär en hög räntekänslighet. Redan vid en liten höjning av räntan kan boendekostnaden öka mycket om skuldsättningen är hög. I mina två tidigare nämnda exempel skulle en räntehöjning på en procentenhet innebära en högre månadsavgift på 330 kr respektive 760 kr. Effekten på medlemmens boendekostnad är normalt sett betydligt större eftersom de flesta medlemmar har en högre skuldsättning än lägenhetens andel av föreningens lån. Genom en öppen dialog med medlemmarna, god planering och en ansvarsfull förvaltning av föreningens tillgångar och skulder kan styrelsen avgöra vad som är en lämplig strategi med föreningen lån.
TEXT AV: ARTURO ARQUES
