Ett funktionalistiskt kontorshus på Östermalm omvandlades till bostadsrätter för ett decennium sedan. Vid en genomgång av fastigheten visar det sig att bostadsutvecklaren ”genat i kurvorna”.
Vi ses i den eleganta entrén med sina tidstypiska detaljer. Lars Svingdal från Borätt forum har genomfört en så kallad EED-genomgång av huset för att få koll på energiåtgång, möjliga miljöförbättringar och hur funktion och bekvämlighet kan förbättras med hjälp av digitalisering. Trots att huset renoverades för tio år sedan är det fullt av brister.
Han styr mot källaren där husets undercentral finns. Den är inte lika elegant som entrén – anläggningen är från 1990, vissa delar är ännu äldre.
– Den hade passerat sin tekniska livslängd redan när bostadsrättsföreningen bildades, säger han. Han har rekommenderat bostadsrättsföreningens styrelse att planera ett byte, så att man hinner göra en korrekt upphandling och slipper hamna i panik om anläggningen kollapsar.
Huset läcker energi på flera sätt – fönsterbesiktningen visade att det finns både moderna och ursprungliga 30-tals fönster. En del har 2 glas och en del har 3-glas. Många av dem skulle behöva energiglas för att inte släppa ut så mycket värme. Tak och fasader skulle också behöva tilläggs isoleras.
I källargångarna blinkar traditionella lysrör. De behöver bytas mot LED-belysning eftersom lysrör kommer att fasas ut framöver. I vissa fall kommer man att behöva byta ut armaturen eller bygga om den.
Lägenheterna har mekanisk frånluft. Frånluften skulle kunna återvinnas för att spara energi.
– Just nu håller vi på att räkna på hur lönsamma energiåtgärderna skulle bli, säger Lars Svingdal.
Han förordar att man samkör energiåtgärder med ordinarie underhåll. Exempelvis att man installerar solceller i samband med en takrenovering eller installerar energiglas när fönstren ändå renoveras.
Fastigheten har också OVK-besiktigats. Ventilationen i huset har visat sig problematisk då man vid renoveringen lät ventilation i badrum och kök gå i samma stam. Det ger problem med både ljud och flöden.
I huset finns ingen gemensam tvättstuga. Något som inte är så bra ur miljösynpunkt:
– I ett hus med 50 lägenheter finns 100 maskiner vilket ger betydligt högre risk för vattenskador och ger en högre miljöbelastning. En gemensam tvättstuga med 4 maskiner minskar den läckagerisken och man behöver inte heller installera så många maskiner. Hushållsmaskiner har dessutom kortare livslängd. Men det handlar förstås om bekvämlighet, säger han.
Han menar ändå att föreningen kan göra mycket för att ta miljöhänsyn:
– Det går att göra mer miljöanpassade val vid renovering, låta bli att slänga och byta till nytt när det går att renovera det som redan finns. Det går att ställa krav på dem som man beställer varor och tjänster av, som att de kör elbil och använder miljöanpassade produkter. Kräv certifikat på att entreprenören uppfyller miljökriterier, råder han.
Digitalisering kan också öka bekvämligheten och spara kostnader. När vi går genom trapphuset tänds lyset upp med hjälp av en rörelsesensor. En lösning som både är bekväm och energisnål.
– Det är den största besparing man kan göra på belysning, säger han.
Porttelefonen är digital men porttavlan är analog och bostadsrättsinnehavarna kommunicerar via appen Boappa. Lars Svingdal menar att det skulle behövas ett helhetssgrepp för att få alla delar att fungera.
Ett annat fynd som gjordes vid EED-genomgången var att husets ursprungliga balkonger börjat bli osäkra. De vackert rundade 30-talsbalkongerna fick en kosmetisk lagning när huset renoverades, men nu behöver de rivas och ersättas. Järnfästena som är ingjutna i fasaden rostar.
Lars Svingdal betonar vikten av att låta specialister besiktiga huset innan styrelsen fattar beslut om åtgärder så att arbetet görs med rätt metoder och i rätt ordning. Underhållsplanen ska betraktas som riktlinjer inte som något man följer slaviskt.
– Underhållsplanen är ett levande dokument. Det gäller att förstå helheten och inte se varje problem – exempelvis energiläckage eller ventilationsproblem som något isolerat, menar han.
