Enligt en unik rapport från nystartade företaget Branly har nästan hälften av landets bostadsrättsföreningar ett så pass högt sparande att de har möjlighet att sänka avgiften. En av slutsatserna är att de flesta föreningarna har tillräckligt god ekonomi för att klara räntehöjningar på över två procentenheter utan att behöva höja avgiften.
Orsaken till det höga sparandet är mer än halverade låneräntor för föreningarna under de senaste tio åren. Föreningarna har, trots kraftigt lägre räntekostnader, inte sänkt avgifterna utan istället höjt dem lite. Det är anledningen till att många föreningar har börjat gå med rejält överskott.
-För höga avgifter tvingar medlemmarna till onödigt sparande i föreningen. För låga avgifter riskerar fastighetens underhåll på sikt och en chockhöjning av avgiften i framtiden, säger David Sundén, Ekonomie doktor och grundare av Branly.
Högt sparande sänker bostadspriset vid försäljning
Föreningarna bör sikta på att sänka avgiften eller säkerställa att resurserna används för att skapa mervärden för samtliga medlemmar. Det rör sig om potentiella avgiftssänkningar med nästan 14 procent – motsvarande drygt 500 kronor per månad för en bostad på 70 kvadratmeter – och då beräknas föreningarna ändå ha buffert för att klara en ränteuppgång på två procentenheter.
Ett högt sparande är inte nödvändigtvis bra för alla medlemmar, pengarna kan komma till bättre användning på annat håll. Och tänker du sälja är det höga sparandet en riktigt dålig idé eftersom det ger ett lägre pris på bostaden.
-”Sparande i ladorna” är kanske inte är den mest lönsamma investeringen i dagsläget. Samma pengar på börsen ger högre avkastning. Dessutom har många hushåll behov av pengarna till annat just nu, säger David Sundén.
Pengarna på banken mer lönsamt än att amortera
En del föreningar amorterar överskottet med syftet att lägre räntekostnader på sikt ger lägre avgifter. Denna strategi är inte alltid lönsam, åtminstone inte just nu när inflationstakten ligger på runt 3,2 procent.
David Sundén menar att det kan vara bättre att skjuta upp amorteringarna med en negativ realränta. Pengarna gör då större nytta om de investeras till exempel i ett energibesparingsprojekt eller något annat som kan bidra till att öka värdet på bostäderna.
-Till och med att bara låta pengarna ligga kvar på bankkontot till nollränta är för tillfället en bättre affär än att amortera.
En del BRF:er är i riskzonen
Samtidigt är cirka 15 procent av föreningarna underfinansierade och avgiften täcker inte föreningens kostnader på sikt. Detta kan uppfattas som att föreningen inte sätter av tillräckligt med pengar för framtida underhåll. Dessa föreningarna har dessutom ingen buffert för att hantera framtida kostnadshöjningar, därför kommer kostnadsökningarna omgående resultera i omedelbara motsvarande avgiftshöjningar.
Nystartade Branly värderar bostadsrättsföreningars ekonomi. Rapporten Sveriges bostadsrättsföreningar 2021 är den första i sitt slag och analyserar övergripande nästan 6 000 föreningar utifrån ett nationalekonomiskt perspektiv. Läs rapporten här!
-Resultaten går stick i stäv mot alla de varningar om framtida chockhöjningar av avgiften som cirkulerar i branschen, säger David Sundén.
