Den 1 januari 2023 trädde nya ändringar i bostadsrättslagen i kraft. Syftet med flera av ändringarna är att ge ett stärkt skydd för köpare samt befintliga ägare av
bostadsrättslägenheter. Ändringarna innebär bland annat tydligare regler om medlemmars ändringar och renoveringar i bostadsrättslägenheten.
Fram till lagändringen har det rått osäkerhet om vad som gäller. En bostadsrättshavare har
jämfört med en hyresgäst en relativt långtgående rätt att göra förändringar i sin lägenhet. Det är naturligt med hänsyn till de likheter som finns mellan en bostadsrätt och en äganderätt. Samtidigt måste bostadsrättshavarens önskan om att själv bestämma över lägenhetens utformning balanseras mot övriga medlemmars intresse av att det inte vidtas åtgärder som är till skada eller olägenhet för föreningen, exempelvis åtgärder som påverkar byggnadens hållfasthet.
En bostadsrättshavare som vill utföra åtgärder i lägenheten måste i vissa situationer söka
tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. Enligt de regler som gällde fram till den 1
januari 2023 krävdes tillstånd för åtgärder som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten och andra väsentliga förändringar av lägenheten.
Styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det tillståndspliktiga området ringas alltså in genom att vissa åtgärder anges specifikt – ingrepp i bärande konstruktioner och ändring av vissa ledningar – medan det i övrigt ska göras en bedömning av om åtgärderna innebär en väsentlig
förändring av lägenheten.
Lagändringen innebär bland annat att det har preciserats vilka ytterligare ändringsåtgärder i en bostadsrättslägenhet som är att betrakta som väsentliga förändringar av lägenheten och som därmed kräver styrelsens tillstånd. De ytterligare åtgärder som uttryckligen kräver tillstånd är:
• installation av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
• installation eller ändring av anordning för ventilation, och
• installation eller ändring av eldstad eller rökkanal och andra åtgärder som påverkar
brandskyddet.
För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärligavärden ska en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas alltid kräva styrelsens tillstånd.
Ett tillstånd kan numera även förenas med villkor. Styrelsens skadebedömning ska inte baraomfatta skada eller olägenhet för föreningen utan även för en enskild bostadsrättshavare. Enligt förarbetena till lagen är skälet för lagändringen att fler åtgärder ska uttryckligen krävatillstånd. Den reglering som gällde fram till den 1 januari 2023 har inte inneburit ett tillräckligt skydd för föreningens fastighet och övriga medlemmar. Därutöver har reglerna tolkats olika i olika bostadsrättsföreningar. Det bäddar för meningsskiljaktigheter om huruvida en åtgärd är tillståndspliktig och om styrelsen borde bevilja tillstånd eller inte.
Ytterligare en nyhet är att den som vidtar åtgärder utan nödvändigt tillstånd kan få
bostadsrätten förverkad. Bostadsrätten ska dock inte förverkas i ringa fall. Att vidta
tillståndspliktiga åtgärder utan tillstånd utgjorde tidigare ingen förverkandegrund över huvud taget. Här behöver därför medlemmen iaktta större försiktighet i jämförelse med tidigare reglering. Om bostadsrättshavaren är oense med styrelsen om huruvida åtgärden eller tillåtlig eller inte kan han eller hon numera efter lagändringen begära hyresnämndens prövning.
Enligt den ordning som gällde fram till den 1 januari 2023 var bostadsrättshavaren hänvisad till att väcka talan vid allmän domstol för att få fastställt att styrelsen ska ge tillstånd till en viss åtgärd. Lagändringen och möjligheten att numera vända sig till hyresnämnden för att få styrelsens beslut överprövat innebär att bostadsrättshavaren kan få tillåtligheten prövad på ett enklare och billigare sätt. Ett sådant förenklat förfarande kan visserligen öka processbenägenheten i och med att fler åtgärder kan komma att bli föremål för rättslig prövning.
Avslutningsvis innebär lagändringen även bland annat att det numera är bostadsrättshavaren som inför styrelsen och sedan vid en eventuell överprövning ska visa att åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Tidigare gällde en så kallad omvänd bevisbörda där styrelsen hade att visa att åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
