AnnonsMiele

Så sätter föreningen rätt avgift

17 dec 2021

UPPDATERAD. På onsdagen sände Borätt-TV en debatt mellan nationalekonomen David Sundén och Arturo Arques, Swedbank. Ämnet: att sätta rätt nivå på avgifterna. Ämnet engagerar. En rad frågor har kommit in både under och efter debatten. Dessa besvaras i en särskild artikel.

David Sundén, som är ekonomie doktor och grundare av konsultföretaget Branly gav nyligen ut en rapport där han analyserar svenska bostadsrättsföreningars ekonomi.

Han menar att många av Sveriges bostadsrättsföreningar har stora möjligheter att sänka sina avgifter.
– Ett generellt högt strukturellt sparande medger att många styrelser bör se över avgiftsnivåerna och hur sparade medel bör användas på bästa sätt. Det finns även stora möjligheter att sänka kostnaderna. Enbart onödigt höga räntor kan bidra till att sänka avgifterna med i snitt 7,5 procent, eller 300 kr i månaden för en bostad på 70 kvadratmeter, skriver han i rapporten.

Arturo Arques, Swedbank och Sparbankernas privatekonom arbetar med att studera hushållens ekonomi. Han anser tvärtom att många föreningar tar ut en alldeles för låg avgift. Kortsiktiga intressen och okunskap är förklaringen till varför många föreningar inte tar ut avgifter som täcker samtliga kostnader.

Båda är ense om att en för låg avgift som inte täcker framtida kostnader kan vara förödande och bädda för framtida avgiftschocker.

Hur ska föreningarna göra för att sätta rätt avgift?

David Sundén: Grunden är att det finns en teknisk underhållsplan, som löper på minst 50 år. Den ska innehålla alla komponenter och den måste vara tidssatt – alltså att den beräknade tekniska livslängden för exempelvis hiss, värmepump och garageportar ska vara angiven. Man måste också göra korrekta avskrivningar.

Arturo Arques: Genom att använda sig av rätt avskrivningstider för slitaget på alla byggnadskomponenter. Enklast blir det om man använder sig av K3. Använder man sig av K3 kan man enkelt härleda och vidimera avskrivningarna i årsredovisningen. Det är en fördel för både revisorer, kreditgivare och inte minst för konsumenter som vill köpa en bostadsrätt. Men även föreningar som använder sig av K3 och rätt avskrivningstider behöver avsätta pengar till yttre reparationsfond eftersom vi har en inflation. Med en inflation på 2 procent behöver föreningarna avsätta mellan 0,3-0,6 procent av byggnadsvärdet till framtida underhåll och renoveringar.

En bergvärmepump som anskaffades för 20 år sedan för 100 000 kr och som nu behöver bytas ut efter 20 år har ett återanskaffningspris på 150 000 kr vid 2 procents inflation. Har man skrivit av bergvärmepumpen på 20 år och täckt kostnaden för avskrivningar har föreningen byggt upp ett positivt kassaflöde på 100 000 kr. Dessa 100 000 kr kan användas till amortering eller sparande. Har pengarna sparats behöver föreningen finansiera de sista 50 000 kronorna med lån, kapitaltillskott eller avsättning till yttre fond. Tar man hänsyn till att en förening endast kan ha en genomsnittlig belåningsgrad för samtliga tillgångar på 20 till 25 procent, innebär det att föreningen endast kan låna 30 000 till 37 500 kr, resten behöver finansieras via årsavgifter eller kapitaltillskott. Så även föreningar som använder sig av K3, använder sig av rätt avskrivningstider och täcker samtliga kostnader behöver låna pengar av banken. Att en förening inte kan ha en högre belåningsgrad än 20 till 25 procent beror på att medlemmarna också ska kunna belåna sina bostadsrätter med upp till 85 procent. Eftersom föreningen är summan av alla bostadsrätter och tvärt om, summan av alla bostadsrätter är föreningen, får det inte finnas mer lån än vad som finns i tillgångar. Har man kunskap om det här förstår man att man inte kan gå med systematiska underskott.

Avgifterna behöver därför täcka samtliga kostnader och avsättning till yttre fond.

David Sundén: Varje förening behöver analyseras för sig. Räntekostnader kan variera kraftigt och de som har en hög ränta kan vinna mycket på att omförhandla sina lån. Det gäller att lägga pengarna på rätt saker. En del föreningar har höga driftskostnader. Det kan i många fall bero på att de blir överdebiterade av olika företag som fastighetsförvaltare och byggföretag. Men höga driftskostnader kan vara positivt om de läggs på god service som ökar livslängden på komponenterna i huset som hissar, rörstammar, fasader och tak. Man kan inte tjäna pengar utan att spendera.

Till sist – vilka brister ser ni bland bostadsrättsföreningarna?

AA: Att så många fortfarande redovisar enligt K2 och att man använder sig av orimligt långa avskrivningstider, och som om det inte vore nog, dessutom går med underskott. Vill man ha så låga avgifter som möjligt i framtiden och så höga värden på bostadsrätten som möjligt måste man täcka samtliga kostnader och avsätta medel till yttre fond.

DS: Att sitta i en brf-styrelse är ett förtroendeuppdrag – men det är inte alltid att den som sitter i styrelsen sätter sina egna intressen åt sidan och ser till föreningens bästa på sikt.

 

Föregående artikel Rättegång om försvunna bostadsrätter inledd
Nästa artikel Framtidens elmarknad – vilka är trenderna?

3 Kommentarer

  1. Hur ska man se på värdestegringen av fastigheten? Dvs byggkostnaden för vår fastigheten var 100 mkr för 10 år sedan. Belåningen var då 30 mkr. Med 2% inflation och bibehållen belåningsgraden (30%), bör vi kunna låna 15 mkr idag. (I själva verket har värdet på vår fastighet stigit mer än inflationen – snarare med 4-5 % årligen.)

  2. Bra Debatt. Jag håller helt och hållet med Arturo. Vi har stora underhållsprojekt framför oss inklusive stambyte. Vi håller på att fundera över hur vi kommer att finansiera dessa stora utgifter. Debattörerna ger bra tankar kring det. 50 års teknisk underhållsplan och kolla vad underhållsarbetet kommer att kosta varje år och bestäm hur stor del av kostnaden ska finansieras genom avgiften och hur mycket med bank lån. Bra ide. Vi ska räkna på det här ordentligt. Tack Borättforum, tusen tack debattörerna,

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här