I höst skall alla bostadsrättsföreningar upprätta sin fastighetsdeklaration – det påverkar inte bara fastighetsskatt och fastighetsavgift utan enligt Skatteverket även föreningens skattestatus.
Bedömningen om en förening är äkta eller oäkta görs av Skatteverket och bygger på bostadsrättsföreningens fastighetsdeklaration och efterföljande beslut. Enligt skattejuristen Annika Arnström ligger många storstadsföreningar nära gränsen för att klassas som oäkta. Det kan bli kostsamt.
Det gäller alltså att veta hur föreningen ska deklarera för att upprätthålla sin status som äkta förening.
En bostadsrättsförenings verksamhet kan delas in i kvalificerad, äkta, respektive okvalificerad, oäkta. Till kvalificerad verksamhet hör upplåtelse av bostadsrätter och uthyrning av garageplatser till föreningens medlemmar. Som okvalificerad verksamhet räknas bland annat uthyrning av bostadslägenheter med hyresrätt, uthyrning av bostadsrättslägenheter till juridiska personer eller till hotellverksamhet, uthyrning av exempelvis butikslokaler, reklamplats och antennplats.
Enligt Skatteverkets hemsida ska föreningens verksamhet till minst 60 procent vara kvalificerad om bostadsrättsföreningen ska räknas som äkta.
För en bostadsrättsförening vars verksamhet endast består i att upplåta bostäder och lokaler på föreningens fastighet, är taxeringsvärdet för föreningens fastighet det värdeunderlag som ska användas för att beräkna hur stor del av verksamheten som består i att tillhandahålla bostäder åt medlemmar som är fysiska personer (HFD 2021 not. 54, mål nr 4894-20).
Det innebär att 60 procent av taxeringsvärdet ska belöpa på den kvalificerade verksamheten.
Missvisande värdeår
Annika Arnström förklarar att en hake i sammanhanget är hur Skatteverket beräknar intäkter från föreningens kvalificerade, äkta, verksamhet i förhållande till föreningens okvalificerade, oäkta, verksamhet. När föreningen bedöms beräknar SKV de okvalificerade intäkterna efter de taxerade hyrorna enligt det senaste fastighetstaxeringsbeslutet. De kvalificerade intäkterna, alltså huvudsakligen medlemmarnas avgifter beräknar Skatteverket enligt en schablonmetod där de räknar fram en bruksvärdeshyra baserad på fastighetens värdeår.
Hon förklarar att värdeåret är missvisande eftersom Skatteverket inte räknar in de förbättringar som de enskilda bostadsrättsinnehavarna gör och som påverkar husets värdeår. Bruksvärdeshyran blir därigenom alldeles för lågt satt.
Det är även missvisande att Skatteverket använder de taxerade hyrorna som är hyror för tidigare år, dvs inte för det år som skall bedömas. Detta strider mot lagstiftningen.
Förmånsbeskattning
Det som är mest besvärande är att Skatteverket på sin hemsida beskriver hur bedömningen skall göras – ”Det innebär att 60 procent av taxeringsvärdet ska belöpa på den kvalificerade verksamheten” – men inte håller sig till det. Skatteverket bortser helt från det åsatta taxeringsvärdet och använder endast de taxerade hyrorna för fel år.
Om Skatteverket bedömer föreningen som oäkta är detta mycket negativt för bostadsrättsinnehavarna, eftersom de förmånsbeskattas för skillnaden mellan avgiften och en tänkt bruksvärdeshyra, och värdet på lägenheterna påverkas negativt. De saknar också möjlighet att söka uppskov med kapitalvinsten när de säljer sin lägenhet.
