11 mar 2021

Föreningstrivsel påverkas av såväl hårda som mjuka faktorer. Till hårda och nödvändiga förutsättningar för trivsel märks låga och rimliga avgiftsnivåer utan att försämra för framtida medlemmar (likabehandlingsprincipen) och att priserna på bostadsrätterna utvecklas väl, som håller alla medlemmar nöjda.

Trots kraftigt stigande arbetslöshet mot tio procent, har inte bostadspriser fallit under coronakrisen. Vi är många som överskattat pandemins negativa betydelse för bostadsmarknaden. Krisen har till stor del drabbat låginkomsttagare, som inte till lika hög grad äger sin bostad. Stora finanspolitiska lättnader globalt och i Sverige, tillsammans med expansiv penningpolitik, har i allra högsta grad medverkat till att hålla både sysselsättningen och ekonomiska bedömningar på högre nivå. Inte minst har denna expansiva ekonomiska politik motiverat en kraftig börsuppgång sedan tidiga vår, det vill säga hushållens förmögenhet har inte minskat under året.

Bostadsrättsägande har även gynnats av att räntor kan väntas ligga lågt under många år. Vidare har inte heller några kreditrestriktioner eller skatteförändringar påverkat negativt. Lägg därtill även en växande befolkning och att uppskovsräntan för uppskjuten skatt på vinst vid bostadsrättsförsäljning planeras tas bort.

En allt viktigare fråga, som både gynnar bostadsrättsägare men sätter samtidigt krav på föreningars funktionssätt, är ett stigande intresse för hemmet. Både hemester och hemarbete gör att bostaden i högre grad hamnar i blickfånget. Hemmet har blivit mer centralt i våra liv och det nya perspektivet har fått flera att vilja investera mer i bostaden vilket påverkar priser positivt. Men det betyder även att styrelsearbetet i föreningar blir än viktigare och kanske även att fler är beredd att engagera sig i detta viktiga arbete.

Avgiftsnivåer, som i hög grad påverkas av räntekostnader, är en mycket central fråga för alla föreningar och medlemmar. Vid oväntade ränteförändringar skapar det naturligtvis känslosvall, som antingen kan bero agerande av Riksbanken eller låneinstitut. En faktor som få föreningar förstår är kopplingen mellan låneinstitutens finansieringskostnad och den egna låneräntan och vad som driver denna samt låneinstitutens agerande mot kund. Riksbanken har under coronatider köpt – för att stimulera svensk ekonomi – en mycket stor volym av utestående bostadsobligationer (läs låneinstitutens lån), som kraftigt bidragit till lägre finansieringskostnad som gynnar såväl föreningar som bostadsrättsköpare men låneinstituten/bankerna passar även på att öka sina marginaler mot kund. Den blå linjen i nedanstående figur visar att sedan mars har ränteskillnaden mellan två-åriga stats- och bostadsobligationer minskat markant (se vänster axel) med ca 0,35 procentenheter, som förklaras av Riksbankens köp av bostadsobligationer. Låneinstituten finansieringskostnad har närmat sig konungariket Sverige. Vi kan även se att de indikativa låneräntorna inte fallit lika snabbt.

En viktig trivselfaktor är låga räntekostnader som i sin tur ger låga avgifter. Det är därför viktigt att bankerna, till skillnad mot tidigare kriser, är välkapitaliserade och tål kreditförluster. Det betyder att utlåningen kan fungera som normalt till både föreningar och bostadsrättsägare. Föreningars trivselfaktor påverkas därmed av hur hög solvensen eller hur kreditvärdig föreningen är eftersom den kan riskera öka bankernas lånemarginal och därmed i praktiken lånekostnader och i förläningen avgifter.

TEXT AV: LEIF HÄSSEL